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Milano, sempre più capitale del terziario

Economia circolare 2016 numero 2

Una ricerca racconta una metropoli in crescita e attrattiva...

Milano, sempre più capitale del terziario

Nell’ambito del rapporto di collaborazione tra Assimpredil Ance, BNP Paribas-Real Estate e Cresme è stato redatto il secondo rapporto sull’offerta di immobili ad uso direzionale presenti nella città di Milano.

La ricerca si inserisce in un progetto di monitoraggio triennale (2014/2016) incentrato sull’analisi del patrimonio immobiliare terziario disponibile nel contesto urbano della città di Milano.

L’obiettivo principale dello studio è quello di analizzare i percorsi di trasformazione della città di Milano, cercando di evidenziare i processi di sviluppo e di adeguamento della realtà immobiliare alla domanda esistente e potenziale. I cambiamenti sono così rapidi che diventa indispensabile poter disporre di informazioni, analisi e previsioni basate su dati frutto di una rilevazione puntuale e aggiornata del mercato immobiliare. Il nostro mondo è cambiato, ma questa constatazione non deve essere un freno alla nostra naturale capacità di innovare e di rispondere alle esigenze del  mercato di riferimento per il settore. Nel nuovo scenario globale, un ruolo determinante è quello ricoperto dalle grandi città capoluogo. Secondo la classifica elaborata da PricewaterhouseCoopers e Urban Land Institute, Milano è all’ottavo posto nel ranking europeo e l’interesse per l’investimento immobiliare nel capoluogo meneghino è aumentato nel corso dell’anno passato (4 miliardi di euro investiti tra l’ultimo trimestre del 2014 e il terzo del 2015).

Il mercato immobiliare di Milano, infatti, ha richiamato l’interesse di molti investitori nel corso del 2015, tanto da far scalare al capoluogo lombardo ben sei posizioni nella classifica dei settori real  estate più attivi in Europa. La graduatoria è guidata da Berlino, Amburgo e Dublino. Milano diventa un target sempre più popolare ed è un fatto acclarato che gli investitori stranieri stanno  riversando capitali sulla città.

Alcuni esempi. Qatar Holding, il fondo d’investimento sovrano del Qatar ha confermato il suo interesse per lo sviluppo dell’area Porta Nuova, mentre il gruppo cinese Fosun ha operato la sua prima  acquisizione in Italia per un valore di 345 milioni di euro (Palazzo Broggi, ex-sede Unicredit), il fondo sovrano dell’Azerbaijan, Sofaz, che ha messo a segno l’acquisizione del palazzo della Camera di Commercio in via Meravigli a Milano per una cifra pari a 97 milioni di euro e il fondo britannico Hayrish, che ha acquistato il garage Traversi di via Bagutta - edificio razionalista - per 60 milioni di  euro e sarebbe pronto a investire altri 30 milioni per i lavori di ristrutturazione, che diventerà un polo del lusso con negozi e ristoranti.

In questo contesto, l’attuale offerta di immobili direzionali, in  vendita e in locazione, a Milano si rivela particolarmente carente in termini prestazionali e qualitativi. Solo il 12% degli immobili ha prestazioni energetiche buone o sufficienti (ricadenti nelle classi A+, A, B, C e D) mentre il 60%, oltre 1.2 milioni di mq, si colloca nell’ultima classe.

In considerazione di una domanda oggi particolarmente attenta ai costi di esercizio, oltre che alle tematiche ambientali, molti di questi immobili sono penalizzati nella loro collocazione sul mercato e  frenano tutto il comparto mentre gli immobili più efficienti appaiono rappresentare una quota di offerta particolarmente esigua (solo circa lo 0,6% delle superfici sono in classe A o A+).

Il Cresme ha analizzato 1.338 offerte di vendita e 3.931 annunci di locazione e ha elaborato i dati messi a disposizione da BNP Paribas- Real Estate e da Mapping, il servizio di Assimpredil Ance che  raccoglie ed elabora le informazioni territoriali e cartografiche relative alle province di Milano, Lodi, Monza e Brianza. Inoltre sono stati esaminati 401 Grandi Portafogli, il database di BNP Paribas –  Real Estate di immobili con determinate caratteristiche dimensionali.

Il confronto tra quanto rilevato lo scorso anno e i dati 2015 mostra un incremento della superficie complessivamente offerta nella città di Milano (compravendita e locazione) pari al +15,8%; il  numero di unità immobiliari offerte sul mercato aumenta, invece, del +7,8%. L’offerta in locazione equivale a 3.931 unità immobiliari (il 74,6% degli immobili direzionali complessivamente offerti) per 2,8 milioni di mq (l’83,5% della superficie disponibile sul mercato); l’incremento di superficie offerta tra il 2013 e il 2014 risulta del +10,6% mentre il numero di unità immobiliari aumenta del 6,0%. L’offerta in vendita, che equivale a 1.338 unità immobiliari (il 25,4% degli immobili direzionali complessivamente offerti) per 0,6 milioni di mq (il 16,5% della superficie disponibile sul mercato); l’incremento di superficie offerta tra il 2013 e il 2014 risulta del +52,0% mentre il numero di unità mmobiliari aumenta del 13,4%. Sul territorio milanese si evidenziano le superfici  disponibili per la locazione al 2015 con forti con- centrazioni nel semicentro (700 mila mq pari al 24,9% del totale dell’offerta su Milano), nella periferia nord e sud (circa di 445 mila mq la prima e  450 mila mq la seconda, per circa il 16% dell’offerta) e con un CBD (Central Business District) che si evidenzia per un peso sensibile nonostante la superficie contenuta del settore urbano (440 mila mq pari al 15,6% del totale).

Nel confronto con la rilevazione effettuata nel secondo semestre del 2014 si osserva un incremento complessivo delle superfici disponibili per la locazione del 10,6% con gli incrementi più elevati  nella periferia est (+21,3%) e nel Central Business District (+15,9%). Incrementi rilevanti si registrano anche in periferia ovest (+12,3%), periferia sud (+9,9%) e periferia nord (+9,1%). Solo nel  semicentro e nel centro al di fuori del CBD si osservano incrementi più contenuti. Nel confronto con la rilevazione effettuata nel secondo semestre del 2014 si osserva un fortissimo incremento complessivo delle superfici disponibili per la vendita (+52,0% sull’intero territorio cittadino) con oscillazioni che vanno dal +310% in periferia ovest al +36,5% in periferia sud, fino al +6,8% nella periferia nord. Rilevanti incrementi anche per il CBD (+84%) e per il centro al di fuori del CBD (+80%).

Come è noto, negli ultimi anni la competitività tra ambiti territoriali è aumentata in modo  esponenziale: in uno scenario globale in cui non c’è territorio al riparo dalla concorrenza, l’unica costante  che perdura nel tempo è il cambiamento, che non deve essere subìto, ma gestito per farne un punto di forza. La globalizzazione non genera omogeneizzazione delle economie, ma anzi favorisce la specializzazione dei sistemi economico-  territoriali. Ogni città è inserita in specifici circuiti globali, che cambiano da città a città a seconda dei punti di forza di ciascuna di esse. Ecco che per una città come Milano, che ha sempre avuto nel virtuoso connubio tra manifattura e terziario un suo punto di forza e che oggi eccelle e si contraddistingue in settori quali la cultura, la finanza, la sanità,  l’editoria, il design, la moda, l’arte, solo per citarne alcuni, poter contare su fattori materiali e immateriali e su condizioni che consentano di attrarre società, investimenti terziari e insediamenti ad  alto valore aggiunto è quantomai prioritario.

In questa prospettiva Milano deve poter anche disporre di un’offerta di immobili a destinazione terziaria di alta qualità e rispondenti ai bisogni che oggi esprime la domanda. Per fare ciò diventa sempre più necessario avviare un coraggioso processo di riqualificazione dei singoli edifici, ma, più in generale, di trasformazione e di rigenerazione di interi quartieri, senza il consumo di nuova   superficie. E per far questo è indispensabile che vi sia una stretta correlazione tra le politiche urbanistiche del governo del territorio, con quelle economiche, sociali, culturali, in un disegno organico che porti a rispondere alle nuove domande della collettività e che sappia garantire a Milano un futuro di nodo qualificato nella rete mondiale delle aree urbane.


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Autore: Cresme

TAGS: Milano, sviluppo immobiliare, terziario

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