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Una politica d'azienda

Le banche, noi 2015 numero 41

Veniamo da alcuni anni in cui il settore immobiliare in generale e quello dell’edilizia in particolare hanno registrato significative...

Una politica d'azienda

Potrebbe tratteggiare brevemente la politica della vostra banca per il settore immobiliare in quest’ultimo periodo?

“Veniamo da alcuni anni in cui il settore immobiliare in generale e quello dell’edilizia in particolare hanno registrato significative contrazioni. Oggi la politica di BPER nel comparto è estremamente selettiva, come del resto è selettivo il mercato, che solo in quest’ultima fase sta dando timidi segnali di stabilizzazione. E’ dunque necessaria una valutazione attenta delle opportunità e una selezione accurata delle iniziative da supportare. Vanno trovate le migliori soluzioni immobile per immobile: dai progetti di sviluppo di cantieri considerati meritevoli nel rapporto tra costi e ricavi attesi, ai progetti di ristrutturazione, recupero e miglioramento energetico. La valutazione si basa non solo sulla solvibilità della controparte, ma anche sulla performance che il finanziamento deve realizzare per la banca in quanto soggetto economico. Si può dunque decidere di continuare a finanziare (valutando il progetto, la controparte e le garanzie), di ristrutturare le posizioni esistenti o di non erogare ulteriore finanza, se la situazione non consente altre scelte”.

Stante la situazione del mercato, come state gestendo i non performing loans del settore ?

“Bisogna in primo luogo distinguere le posizioni non ancora in default da quelle passate a sofferenza. Per quanto riguarda le prime vengono effettuati monitoraggi costanti dei cantieri finanziati, valutando di volta in volta le possibili scelte. Per le posizioni in sofferenza le strategie sono molteplici: vanno dalla gestione in primo luogo stragiudiziale e quindi giudiziale, se necessario, delle posizioni in default, alla cessione di non performing loans con garanzia immobiliare, alla valutazione di possibili apporti a fondi misti e anche alla gestione proattiva delle posizioni immobiliari di particolare rilievo. Nell’ambito del piano industriale 2015-2017, appena approvato, l’evoluzione del modello di gestione delle sofferenze prevede la creazione di un’apposita business unit: questa struttura ha lo scopo di ottimizzare metodologie, flussi informativi e competenze dei vari team, per rendere più efficace l’attività di recupero”.


Quali sono quindi gli elementi oggettivi di un non performing loan che sono oggetto della vostra valutazione?

“Premesso che in ambito immobiliare ogni caso è un caso a sé, gli elementi oggettivi si basano sostanzialmente su due categorie: il finanziamento originario e la garanzia sottostante. Quanto al primo aspetto, vanno considerati condizioni, termini e capacità di rimborso del debitore o dei suoi garanti sia all’atto di erogazione del finanziamento, sia quando il finanziamento è passato a sofferenza. E occorre valutare, inoltre, eventuali variazioni della capacità di reddito del debitore. Con riferimento all’asset posto a garanzia gli elementi da considerare sono il valore corrente dell’immobile, il suo utilizzo attuale o potenziale e la realizzabilità di un’eventuale vendita all’asta, tenendo conto che vi possano essere più aste successive, con riduzioni del prezzo base”.


Quale tipo di risoluzione preferite adottare in genere: giudiziale, stragiudiziale..?

“Il primo tentativo è sempre orientato alla ricerca di una soluzione consensuale con il debitore o con i garanti. Solo se questo approccio è senza esito si deve necessariamente procedere su due strade, prima stragiudiziale e poi giudiziale. La soluzione stragiudiziale, meno onerosa e più rapida, è senz’altro preferibile e più frequentemente adottata per le posizioni di importo contenuto, mentre per quelle più rilevanti spesso la via giudiziale diventa necessaria. A volte, però, le due strade procedono in parallelo. Ci sono poi alcune posizioni specifiche, solitamente di pregio e di grandi dimensioni, di cui si occupa una società del Gruppo, ‘Italia Valorizzazioni Immobiliari’, che ha sede a Milano. In questi casi è richiesto un intervento proattivo nella gestione, che affronta anche aspetti di carattere tecnico-industriale: lo scopo è valorizzazione pienamente l’immobile a garanzia, o almeno evitare una sua perdita di valore, specie per quanto riguarda grandi cantieri e complessi immobiliari da terminare o da mettere in sicurezza”.

 

Fabrizio Togni, Direttore Generale Banca Popolare Emilia Romagna

Nella foto: Il Padiglione dell'Angola ad Expo 2015.
Imprese realizzatrici: Mangiavacchi Pedercini Spa, Cile Spa, Nessi & Majocchi Spa.


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Autore: Fabrizio Togni

TAGS: azienda, banche, business unit, immobili, performing loans

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