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Una direzione per i nostri sforzi

Le banche, noi 2015 numero 41

É un dato acclarato che dall’inizio della crisi gli istituti di Credito hanno ridotto drasticamente la loro esposizione nei confronti delle...

Una direzione per i nostri sforzi

É un dato acclarato che dall’inizio della crisi gli istituti di Credito hanno ridotto drasticamente la loro esposizione nei confronti delle imprese del settore delle costruzioni, tuttavia è necessario evidenziare che i risultati economici degli ultimi anni hanno indotto a una nuova politica di credito verso il settore e cercare di individuare quale possa essere un’azione riparatrice di questa situazione di fatto.

Gli istituti di Credito sono soggetti economici razionali che hanno per missione la massimizzazione dei profitti e la limitazione delle perdite. Le limitate risorse a disposizione vengono quindi destinate a chi è meritevole di credito, verso quindi i soggetti capaci di produrre profitto e di rimborsare di conseguenza il debito. Se osserviamo i due player principali del nostro settore vediamo dal lato dell’offerta le imprese, e dal lato della domanda le famiglie acquirenti. Si apre subito il primo interrogativo economico, ovvero se il rilancio del settore debba partire da sussidi e finanziamenti alle imprese o se sia meglio indirizzare le risorse a disposizione per stimolare la domanda?

I dati dimostrano come il profilo di rischio delle famiglie sia sensibilmente inferiore rispetto a quello delle imprese. La situazione delle aziende del settore è di tale difficoltà che spesso il nuovo credito viene semplicemente impiegato per coprire passività precedenti e non per nuovi investimenti. E’ quindi solo da uno stimolo alla domanda che si può ripartire! Se si riscopre un forte interesse verso il nostro prodotto, come logica conseguenza saremmo senz’altro considerati un soggetto più affidabile da parte dei nostri stakeholder finanziari.

Negli studi abbiamo visto in un’immagine come esistano 32 mld di sofferenza su 162 mld di impegni per le imprese di costruzioni ed in un’altra immagine il rapporto tra le sofferenze e gli impieghi del settore produttivo.

Lo stato di sofferenza delle imprese è notevolmente aumentato negli ultimi anni, se confrontato con altri paesi: i fallimenti sono aumentati in Italia più che altrove, dal 2009 al 2013 + 43,9%.

Se invece prestiamo attenzione all’indebitamento delle famiglie il profilo di rischio è ben diverso e la sensazione è che qui vadano rilanciati gli sforzi del settore.

Il Tasso dei mutui non pagati all’inizio del 2014 era del 6% mentre prima della Grande Crisi differiva veramente di poco. Nel grafico successivo possiamo altresì notare come le sofferenze delle famiglie rappresentino, in ogni periodo considerato, circa un quinto delle sofferenze totali.

Le famiglie rappresentano oggi dal punto di vista creditizio un soggetto più virtuoso rispetto alle imprese. Va da se quindi che un’azione di sostegno del credito a favore delle famiglie ci riporterebbe dei vantaggi e riattiverebbe un circolo virtuoso all’interno del settore..Ma per concentrarsi al sostegno sulla domanda è utile guardare chi è più avanti di noi e studiare best practice di successo.

Una di queste è il ”Help to Buy”. La proposta del ministro Britannico George Osborne al problema edilizio riguarda un dettagliato programma per favorire l’investimento nel mattone aiutando con una forte iniezione di liquidità i cittadini Inglesi. La proposta è attiva già dal I aprile 2013 e prende il nome di Equity Loan.

Sotto tale programma a fronte di un deposito del 5% del prezzo della casa il governo si impegna ad erogare un ulteriore 20% sotto forma di prestito libero dagli interessi per i primi 5 anni. Le restrizioni imposte dal piano, in questo caso, impongono che la casa sia di nuova costruzione, che non superi le 600.000 sterline di valore, e che il soggetto abbia un buon passato del punto di vista del credito.

Lo schema che ne deriva è il seguente: iscrizione da parte delle imprese di costruzioni al programma; individuazione da parte dell’acquirente dell’unità immobiliare desiderata; da 1 a 3 mesi di prenotazione dell’alloggio per verificare la sostenibilità finanziaria dell’acquisto; reperimento da parte dell’acquirente di un mutuo da primario Istituto di Credito; la somma di risorse proprie e di mutuo non deve essere inferiore all’80% del prezzo di vendita dell’appartamento; il prezzo dell’alloggio non deve superare le £600.000; l’ Agenzia Governativa eroga un finanziamento (equity loan) massimo pari al restante 20% del prezzo; l’ equity loan deve essere rimborsato dopo 25 anni o prima in caso di vendita dell’alloggio oggetto del programma; in caso di vendita dell’alloggio l’acquirente deve anticipatamente rimborsare una % dei proventi della vendita pari alla % di equity loan inizialmente ottenuto (equity loan 20% => rimborso pari al 20% del prezzo di vendita dell’alloggio).

L’equity loan è a interessi 0 per i primi 5 anni, dal 6°anno è prevista una commissione pari all’1,75% del valore del finanziamento incrementata annualmente sulla base del tasso di inflazione dei prezzi al consumo + 1.

In una fase di mercato espansiva il valore dell’alloggio aumenta: se l’acquirente vuole vendere anticipatamente, ed ha inizialmente ottenuto un equity loan pari al 20% del valore dell’alloggio, restituisce il 20% del nuovo prezzo di vendita realizzato. Lo stato in questo caso ci guadagna. In una fase di mercato depressiva accade l’opposto, si vende a meno; lo stato ci perde. Con questa formula, c’è una automatica coincidenza dell’interesse personale con quello pubblico, vendendo al meglio entrambi traggono un vantaggio..

Un’ altra forma di sostegno interessante alla domanda è il Rent To Buy., ovvero l’affitto con riscatto.

I vantaggi per l’acquirente sono evidenti: immediato uso dell’immobile, maggiore possibilità di ottenere un finanziamento per perfezionare l’acquisto (LTV più basso), maggior tempo per vendere il proprio immobile.

I rischi per acquirente sono: default del venditore, ovvero la possibilità che il venditore cada, nel periodo di locazione, in uno stato di insolvenza che possa quindi poi pregiudicare irrimediabilmente la possibilità di acquistare l’immobile; gli aspetti fiscali (per la legge fiscale italiana questo tipo di contratto è equiparato ad una vendita vera e propria e quindi sconta da subito la stessa tassazione di un atto di compravendita). Nel caso di contratto che vincoli alla conclusione della compravendita le parti, l’effetto traslativo, infatti, è differito nel tempo al solo scopo di garanzia, ma deve ritenersi voluto da entrambi i contraenti già al momento in cui la pattuizione è conclusa. Per questo l’acquirente deve pagare l’Iva sull’intero valore dell’appartamento al momento della sottoscrizione del contratto di locazione a termine; l’obbligo di acquistare l’immobile anche in caso di successiva perdita di interesse.

Anche il venditore può confidare in aspetti favorevoli: possibilità di non lasciare l’immobile inutilizzato; la possibilità di incassare immediatamente dei corrispettivi (anche a copertura del mutuo contratto dall’impresa per lo sviluppo); la possibilità di porre i costi di gestione dell’immobile e le imposte sulle casa a carico del conduttore / acquirente

Gli svantaggi per il venditore sono: possibili contestazioni in merito alla esatta qualificazione del contratto in ipotesi di inadempimento del conduttore e che lo stesso possa essere assoggettato alla disciplina dei contratti di locazione, con ogni conseguenza di legge in particolare rispetto ai tempi per riottenere la disponibilità dell’immobile; il differimento nel tempo dell’incasso del corrispettivo (con conseguenze sulla redditività dell’operazione)

Vorrei concludere sottolineando come l’attuale confusione della politica fiscale sulla casa penalizzi moltissimo la domanda: L’incertezza frena fortemente gli investimenti. In un momento storico in cui la casa è ormai considerata alla stregua di un bancomat, a parità di gettito, la nostra speranza è che almeno ci possano essere regole chiare..

 

Edoardo de Albertis, Gruppo di lavoro Credito Assimpredil Ance

Nella foto: Il Padiglione della Santa Sede ad Expo.
Progetto di Quattroassociati. General Contractor: Borio Mangiarotti Spa


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Autore: Edoardo de Albertis

TAGS: banche, costruzioni, Credito, equity loan, finanziamenti

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