Casi studio

Un caso berlinese

Conquistare l'estero 2014 numero 40

A causa del muro e della collocazione geografica nel cuore della ex DDR, il mercato immobiliar...

Un caso berlinese

Una conversazione tenuta presso Assimpredil Ance il 24 settembre 2014 nel convegno Lavorare all'estero: un'opportunità?, a cura di IN/Arch Lombardia.

A causa del muro e della collocazione geografica nel cuore della ex DDR, il mercato immobiliare di Berlino è rimasto  sostanzialmente congelato fino alla riunificazione del 1989, per le seguenti cause:

  • mercato illiquido a causa di incertezze giuridiche e alto rischio paese.
  • limitata attività economica reale e conseguenti bassi livelli di reddito.
  • bassi canoni di affitto.
  • bassi livelli di proprietà.

Il mercato si normalizza a partire dal 1990 con oltre 40 anni di ritardo rispetto ai paesi dell' Europa Occidentale, sviluppando poi le seguenti fasi :

  • 1990 - 1997: iniziale periodo di euforia legato alla riunificazione, abbondanza di crediti, agevolazioni fiscali, grosse aspettative di crescita per la città che porta un notevole aumento dei prezzi al mq ..
  • 1997 - 2003: crollo dei prezzi e dei volumi, stretta creditizia, gli investitori privati tedeschi percepiscono l'investimento immobiliare come high-risk.
  • 2003 - 2007: nuova ripresa del mercato, trainato dal grande capitale internazionale e dal processo di privatizzazione del patrimonio immobiliare da parte delle autorità cittadine.
  • 2008 - oggi: ad una breve pausa di riflessione fa seguito una nuova esplosiva fase di crescita dei prezzi al mq. - l 0% ed oltre in media all 'anno- questa volta grazie al rinnovato interesse da parte degli investitori retail tedeschi e stranieri.

E' possibile che questo forte trend di crescita sia destinato ad attenuarsi nei prossimi anni, sia per via di fattori di mercato che politici. Ciò nonostante, riteniamo che il business del frazionamento residenziale a Berlino continuerà a rappresentare una buona opportunità di investimento nel medio periodo, per tre principali ragioni:

  1. Un contesto demografico e macra-economico favorevole.
  2. Un elevato stock di palazzi ancora non frazionati situati nel comune di Berlino.
  3. Un divario di circa il 30% tra il prezzo degli immobili non frazionati e quello degli appartamenti.

La nostra esperienza

La nostra società è presente sul mercato immobili are di Berlino dal 2006, avendo costituito una società per lo sviluppo immobiliare con dei soci tedeschi, la BWG BERLIN.

La scelta del socio tedesco è stata la chiave di successo della nostra iniziativa.

L' importanza della presenza del socio tedesco nella compagine sociale è necessaria per il completamento delle varie fasi dell’investimento, che sulla base della nostra esperienza devono essere le seguenti (classico frazionamento):

Individuare un immobile residenziale situato in una zona centrale di Berlino, con una rendita netta del 3%- 5% e limitati fabbisogni di investimenti strutturali.

  • Effettuare una rapida due diligence tecnica, legale e commerciale atta a finalizzare l'acquisto.
  • Ricercare un finanziamento nell'ordine del 50% del prezzo di acquisto.
  • Completamento della procedura di finanziamento e formalizzazione rogito.
  • Avvio della procedura di frazionamento legale e creazione delle singole unità catastali.
  • Vendita delle singole unità immobiliari e -laddove presente- del sottotetto.
  • Tempi di completamento investimento dai 24 ai 36 mesi.

 

Un esempio concreto di un nostro investimento: PF ALZBURGER STR 4- Berlino.

  • Nov. 2011: sottoscrizione del contratto di acquisto dell'immobile 2.007 mq. acquistati a 1.626 € /mq. + 463 mq. di sottotetto, 3,5% rendita netta. Investimento complessivo pari a 3,3 mi l euro+ 9% spese acquisizione.
  • Feb.2012: completamento della procedura di finanziamento e formalizzazione rogito avvio della procedura di  frazionamento e creazione delle singole unità; vendita delle singole unità immobiliari e del sottotetto
  • Set. 2012 :completamento della procedura di frazionamento; incasso dei primi corrispettivi di vendita
  • Ott. 2013: ricavi complessivi per 4,7 mil euro pari a 2.338 € /mq.+ 660.000 € sottotetto, profitto complessivo pari a l ,6 mil euro nell'arco di 24 mesi, con un ROI 45%.

Ivo Diana, Amministratore Delegato Diafin Spa


Ti รจ piaciuto l'articolo?
Autore: Ivo Diana

TAGS: estero, internazionalizzazione

© 2018 - Assimpredil Ance - Credits