Territorio

A chi serve la fiscalità urbanistica?

Economia circolare 2016 numero 2

Sarà complice la sfavorevole congiuntura economica, ma sicuramente una delle maggiori...

A chi serve la fiscalità urbanistica?

Sarà complice la sfavorevole congiuntura economica, ma sicuramente una delle maggiori cause della pesante situazione del nostro settore a Milano è da ricercare nelle regole del PGT, che tra pochi giorni compie quattro anni dalla sua approvazione.

L'incremento della fiscalità urbanistica rispetto al precedente PRG è a dir poco esponenziale: lo si vede bene facendo i conti su un medio intervento residenziale  (50 unità immobiliari di nuova costruzione) in una zona non centrale della città. Grazie all'adozione dell'Indice Unico di 0,35 mq/mq, per raggiungere l’indice  volumetrico tipico del precedente PRG (1,00 mq/mq), si devono acquistare diritti volumetrici perequati per il restante 0,65, con una incidenza, solo per la  monetizzazione dello standard, e quindi escludendo il pagamento dei diritti al venditore, di ben 400 euro per mq. di slp.

Se a questo si aggiungono oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione, si scopre che per ogni unità immobiliare (in media 80-90 mq) il Comune di Milano  incassa 50.000 euro! Il confronto con sette/otto anni fa è impietoso: per la medesima slp l'onere dovuto era meno della metà, mentre le capacità  d'acquisto erano nettamente migliori.

Sono cifre che dovremmo ricordare a chi non smette di tessere le lodi di questo PGT per gli obiettivi di rilancio dell'edilizia residenziale che si era proposto, soprattutto pensando alle famiglie medie e con bassa capacità d'acquisto: altro che rilancio, qui nulla si muove! Perché questi valori potrà assorbirli solo un intervento che preveda prezzi di vendita oltre i 4.500/5.000 euro per metro quadrato commerciale; al disotto di questi valori non è possibile remunerare adeguatamente l'area, l'investimento e il lavoro d'impresa, se non con meccanismi finanziari e procedure che escludono la piccola e media impresa. Penalizzando, alla fine, quella fascia di potenziali acquirenti che non può fruire dei benefici pubblici di sostegno e non possiede adeguate risorse patrimoniali per accedere al libero mercato: ma che rappresenta la gran parte delle famiglie che aspirano ad avere una casa e ancora non l'hanno!

E allora il problema non è più solo delle imprese e degli operatori, ma diventa un problema sociale: la proprietà della casa, in Italia, rappresenta ancora l'obiettivo  principale e l'investimento della vita di gran parte della popolazione; è la condizione che consente alle famiglie (oggi più di ieri) di svolgere un ruolo di ammortizzatore economico per i figli, grazie allo svincolo dall'affitto e dal mutuo nell'età matura; ed è infine anche fattore di radicamento e appartenenza a una comunità. Non solo, ma, come tutti sappiamo, il mercato della prima casa e il settore delle costruzioni rappresentano insieme il principale volano della ripresa: non voler capire tutto questo è una colpa grave. Ed è quindi necessario che la nuova Giunta comunale ne individui la soluzione con assoluta priorità.

Carlo Rusconi, Vice Presidente Edilizia e Territorio, Assimpredil Ance


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Autore: Carlo Rusconi

TAGS: fiscalità immobiliare, rigenerazione urbana, territorio

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