La filiera della casa e il prodotto nuovo

Speciale 30 anni 2016 numero 1

La crisi aguzza l'ingegno. E favorisce la nascita di un mercato attento e trasparente

Un paio d’anni or sono mi fece riflettere un articolo del Corriere della Sera che si intitolava: “Valori degli immobili: ecco la Milano che resiste”.

Indipendentemente dalle valutazioni immobiliari eterogenee che vi erano riportate (sulle quali sarebbe già importante chiedersi se in via univoca e accreditata debba oggi ritenersi necessaria la presenza di un’unica, autorevole voce in proposito, come avviene in tutto il resto del mondo) e dalle considerazioni più generali e di tendenza, mi stupii che non si facesse cenno al mercato delle nuove abitazioni, anch’esso in notevole difficoltà, ma che comunque offriva già allora, come offre ancor di più oggi, qualche spunto di riflessione di rilievo.

Abbiamo assistito, infatti, alla realizzazione di un prodotto immobiliare che negli ultimi cinque anni ha rivoluzionato tecnologicamente e in termini prestazionali la normale aspettativa della domanda. E ciò per varie ragioni. Le novità e il recepimento delle normative comunitarie hanno proiettato la produzione immobiliare verso traguardi fino a pochi anni fa assolutamente impensabili.

La profonda crisi di settore e la necessità di promuovere soluzioni e metodologie costruttive e impiantistiche innovative o all’avanguardia, hanno trascinato gli operatori (prima col metodo “coattivo”, poi consapevolmente nella maggior parte dei casi o obtorto collo, per banale necessità commerciale, in altri) a decidere di produrre beni che rappresentino quanto di meglio sia oggi proponibile, con la migliore classificazione energetica possibile, con la massima attenzione in termini di cura del dettaglio, con la minimizzazione dei costi di gestione e di manutenzione, fino a incrementare la dotazione accessoria (si pensi ai contract sempre più diffusi per la dotazione di cucine arredate che oramai si sta facendo largo nella fornitura, oltre agli arredi, anche di elettrodomestici altrettanto indirizzati al risparmio energetico e all’alta tecnologia e sicurezza), solo per citare alcuni aspetti.

Oggi anche la firma, le finiture, l’immagine del prodotto, stanno creandosi spazio, peraltro assai disponibile rispetto al passato, per restituire qualità, design, confort e valore. In certi casi questa spinta eccezionale ha addirittura ecceduto rispetto alla necessità, ponendo l’impresa di fronte alla necessità di uno staff di profilazione di prodotto che curasse aspetti tecnici, edilizi, impiantistici, di benessere e di estetica spaziale, ma anche d’indagine sociologica, sociale. Tutto molto più interessante, più evoluto, più difficile.

In poche parole l’offerta immobiliare, storicamente poco attenta e poco incline alle esigenze e alle aspettative della propria clientela, ha subìto un processo di maturazione sui contenuti del prodotto, aprendo la stagione di un rinnovato significato sul piano progettuale e industriale che genera nuovi orizzonti e nuove frontiere in assoluta coerenza con gli obiettivi di profitto dell’impresa e di maggiore responsabilità partecipativa di ruolo sociale. Parliamo di valore estetico, di valore del progetto, e anche di risparmio energetico, di contesto, di mercato della rottamazione e della sostituzione immobiliare, o della sua riqualificazione.

Più in generale parliamo dello sviluppo di una vera e propria green economy di settore, il cui fine è quello di creare una sinergica azione tra istituzioni e operatori che si muovono all’interno delle città per utilizzare i processi amministrativi ed economici, strumentalmente rispetto alla nobile missione di miglioramento della qualità della vita urbana e quindi alla compartecipazione al successo della competizione della città sul piano globale. Questo anche per i consumatori, per i cittadini e per la collettività; una sotterranea rivoluzione nata dalle competenze e dal lavoro in team, quasi incidentalmente, partita dalla necessità di stimolare la domanda.

In questa azione costante e piuttosto silenziosa rispetto a un clima di mercato ancora depresso, pur con qualche segnale incoraggiante di ripresa delle transazioni, si può pensare a un diverso ruolo del settore immobiliare e delle costruzioni a partire della riqualificazione degli operatori e quindi dell’offerta del prodotto nuovo, favorita anche dalla micidiale selezione imposta dalle condizioni economiche e finanziarie a contorno, e di buon auspicio, quindi, per chi voglia avvicinarsi all’acquisto della casa. Il mondo contemporaneo, con consumatori affamati di informazioni e di sapere, ha tracciato, infatti, in modo indelebile, la necessità di un avvicinamento stabile tra l’offerta e la domanda, con un nuovo profilo di comunicazione, con nuove azioni di marketing, di brand, d’immagine e di struttura della figura del promotore.

Certo, molta strada si dovrà fare per riprendere fiducia, per sopperire alla mancanza di liquidità, alla latitanza del credito, alle soluzioni più idonee per la rivendita e per la sostituzione, elementi essenziali senza i quali molti degli sforzi delineati potrebbero rendersi vani.

Ma con ciò possiamo confermare che la direzione del merito del processo industriale e tecnologico, oggi profuso nel progetto e nella produzione di nuove case, determinerà verosimilmente la riconfigurazione dell’offerta e le scelte della domanda su due binari paralleli: un mercato più forte e un mercato più debole. Il primo è quello delle nuove abitazioni, tendenzialmente sempre migliore e sempre più ricco di contenuti tecnici, di economie e di vantaggi per il suo utilizzatore e non necessariamente a un prezzo inaccessibile.

Tra l’altro è promosso da operatori sempre più seri e attrezzati sia sul piano progettuale e tecnico-industriale che su quello economico e finanziario. Il secondo mercato, più debole, quello dell’usato, è destinato inevitabilmente a incisive correzioni di prezzo al ribasso o al suo rapido adeguamento tecnologico, nei limiti del possibile, per poter continuare a competere a parità di location e servizi al contorno.

Del resto, anche il Piano di Governo del Territorio a Milano pone i termini della riflessione, nel medio lungo-termine, sul recupero e sull’adeguamento del patrimonio edilizio esistente con l’obiettivo del miglioramento della classificazione energetica di partenza, attribuendo in proposito, ai più virtuosi, delle premialità non indifferenti, quasi a individuare elementi discriminanti del “valore”. E ritengo che oggi siano maturi i tempi per avviare azioni incentivanti ancora più incisive sulla rigenerazione, sul recupero e sulla sostituzione edilizia nelle città.

D’altra parte la recente tenuta dei prezzi del solo prodotto nuovo qualitativamente connotato, rispetto al prezzo del prodotto usato o da ristrutturare è la più netta conferma di una tendenza che ha iniziato un ciclo difficilmente reversibile nel medio termine.

Resteranno evidentemente validi altri importanti elementi che incidono nella composizione del prezzo, ma questa reale consapevolezza dell’azione in corso da parte degli operatori per generare una domanda più informata, più attenta, più dinamica e più colta, sostanzialmente, più matura, dovrà confrontarsi con la necessità di offrirle tutto ciò che nel periodo di boom immobiliare le è stato celato in termini di qualità progettuale, di qualità del prodotto, di trasparenza e di garanzia.

Ed è proprio su quest’opportunità, derivante dalla lettura virtuosa dell’apparentemente pericoloso intreccio di processi normativi, pur in un momento topico di auspicato esito di crisi di settore, all’alba di un’interessante ripresa del numero delle transazioni, ma anche sulla voglia di rinascita e di rinnovata ripresa progettuale di contenuti da parte degli operatori più qualificati, che si sta lentamente ricostituendo una “filiera della casa”. Un percorso dove non saranno determinanti solo l’offerta del prodotto nuovo e la sua comunicazione adeguata e incisiva, ma dove anche il soddisfacimento della domanda assumerà un ruolo preminente nel rapporto commerciale tra i cui input ci sarà quello di concorrere a realizzare un mercato meno affollato, forse, ma più serio, più affidabile e più pulito. Più al passo con i tempi.

Marco Dettori, Presidente, Assimpredil Ance

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Autore: Marco Dettori

TAGS: casa, domotica, edilizia, energia, materiali

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