Parla l'Avvocato amministrativista Carlo Cerami
DAI FONDI ALLE BANCHE, DALLE START UP AL SOLIDALE. ECCO COME PUBBLICO E PRIVATO POSSONO GUIDARE IL NUOVO CHE AVANZA.
Intanto va detta una cosa tutt’altro che banale: e puntuale. E lo e anche in una convulsa mattina milanese, in centro. Carlo Cerami, veronese, 51 anni, avvocato amministrativista con uno studio “giovanile” in piazza San Babila, se ne intende di consulenza giudiziale in un lungo elenco di attività che hanno a che fare con il settore immobiliare e delle costruzioni: Tar, Consiglio di Stato, pubblica amministrazione sono meandri e tematiche che conosce molto bene e sa come affrontarle, come percorrerle. Si occupa, con l’assistenza giuridica e amministrativa, di aziende ed enti pubblici e privati, ha curato le procedure per trasformare in società di capitali, aziende pubbliche di servizio, ha acquisito molta esperienza nella cura di atti e di convenzioni per gli interventi di riqualificazione urbana, di programmi integrati di intervento, di interventi di programmazione negoziata. Ed e alla vigilia di altri importantissimi interventi immobiliari per il futuro di Milano. Un portfolio di competenze che lo hanno portato ai vertici, come presidente, di Investire SGR Spa (ex Polaris) e nei consigli di amministrazione di Fondazione Cariplo e della Fondazione Housing sociale. L’uomo giusto al momento giusto. Il suo pensiero guida e semplice e molto ambizioso: costruire una città dove sia bello vivere. “Rigenerare gli ambienti cittadini. Specializzare i quartieri”. Ecco il racconto di come saremo e di dove vivremo.
Avvocato Cerami, lo sa, vero, che si trova nella posizione giusta nel momento storico giusto? Come ha fatto ad arrivarci?
Gli avvocati che si occupano di affari, e io questo faccio, devono cercare e trovare un aggancio con la realtà sociale, delle istituzioni, delle imprese per incrementare una lettura dinamica del proprio ruolo, e non semplicemente giuridica. Quindi ho accumulato relazioni negli anni, che ora metto a disposizione…
Con il rischio di doppi ruoli?
Eh no! Mai una incompatibilita: o amministratore o avvocato. Non curo certo gli interessi legali di società o di realtà di cui sono amministratore. Le assicuro che non e da tutti…
Lo so… I suoi rapporti con Assimpredil Ance sono solidi. Come nascono?
Fanno parte del mio percorso e della mia specializzazione professionale: dagli appalti alle costruzioni urbane.
Il territorio, una parola che è diventata un mantra, ma che per il settore delle costruzioni ha un significato autentico, concreto, vero. Ma difficile, non trova?
Io credo che il concetto di territorio sia variabile: cambia in ragione dello sviluppo della societa.
Per esempio?
Pensi alle problematiche connesse al riuso: la polverizzazione proprietaria, il tema della demolizione, dei rifiuti e dell’ambiente. Per arrivare alla questione delle costruzioni che e sottoposta a un impianto di regole e di norme a volte rigide e senza senso: gli indici bassi nelle metropoli, l’obbligo a conservare interi pezzi di città a causa dell’imposizione di vincoli…
Come quelli indicati dalle Sovraintendenze.
Io penso che le Sovraintendenze vadano abolite e che la tutela dei beni vada trasferita ad autorita locali elette agli enti territoriali. Devono appartenere a una “mentalita cittàdina”: le nostre città non sono tutte uguali. Io credo che questa dovrebbe essere una battaglia qualificante dell’Anci (Associazione nazionale comuni italiani), più che dell’Ance.
Lei indica un salto di mentalità quasi epocale in cui tempi, ostacoli, burocrazie cessino di impedire di fatto lo sviluppo. Ce la faremo mai?
Io credo, anzi, constato, che il decreto “Sblocca Italia” stia portando effetti positivi. Probabilmente il fatto che il Presidente del consiglio abbia a lungo fatto il sindaco incoraggi la concretezza dei nuovi provvedimenti, per esempio nei tempi da rispettare.
Durante un convegno organizzato dall’Ance in collaborazione con lo studio Ambrosetti, lei ha detto che, per quanto riguarda le dinamiche pubblico privato, e la mentalità imprenditoriale in genere, Milano si trovi su un altro pianeta. Che cosa intendeva? E rispetto a chi?
A Milano c’e una mentalita sempre più diffusa, anche tra le forze politiche, indirizzata nel favorire il business, nel non demonizzarlo. Un modo di vedere oramai bi-partisan.
Un patto pubblico privato per il futuro di Milano?
Milano ha già una cultura amministrativa consolidata che affida al privato un ruolo importante: il terzo settore ha sdoganato l’impresa. Questa e la città del sociale e del volontariato. Occorre proseguire nella strada dello sveltimento dei tempi, della progettualita condivisa, della condivisione dell’accoglienza del bisogno.
Sono ottimista perchè Milano e attrattiva per l’impresa e puo mettere in campo la politica per l’accoglienza delle idee, dell’incoraggiàmento delle startup, del co-working, della ricerca tecnologica.
Lei è molto ottimista. Che cosa serve per trasformare in realtà questo ambizioso rendering?
Accordi importanti con le banche per aiutare i giovani che vogliono scommettere. Il progetto globale deve essere quello di costruire una città dove sia bello vivere, con case accoglienti, quartieri belli e attrezzati attraverso la rigenerazione urbana anche con i grandi progetti…
I grandi progetti? Non proprio in linea con il passato…
Certo, non proprio in linea. Ma basta con il conservatorismo di una parte ricca e satolla di milanesi sempre pronti a sparare contro i grandi progetti. I grandi progetti vanno incoraggiàti. La meta dei city-user di Milano sono persone in movimento, che cambiano: non possiamo continuare a offrire loro il modello ottocentesco di via Vincenzo Monti, che va preservata e rispettata, certo…
I grandi progetti di Milano. Li difende proprio tutti?
L’unico che vada un po’ ripensato, credo, e quello di Santa Giulia. Invece propongo una medaglia d’oro al progetto civile a Manfredi Catella e a chi ha battuto le opposizioni folli. La nuova sky line di Porta Nuova e bellissima, piazza Gae Aulenti e un eccezionale polo attrattivo ed equilibrato.
Nella nuova città globale c’è posto per il “sociale”?
Più di prima, perchè il social housing risponde anche lui ai criteri di stile, di bellezza, di funzionalita da classe A. Abbiamo realizzato, per esempio, il Villaggio Expo, con un accordo con il Comune. Ora sono in corso i lavori di ristrutturazione per riutilizzarlo in social housing. Una quota verra anche messa sul mercato a duemila euro a metro quadrato.
Lei ha parlato di accordo con il Comune. Torniamo alla necessità di un’intesa operativa tra pubblico e privato…
Io credo che senza l’intervento dei privati, senza la competizione globale, non si possa sviluppare una città. I privati inoltre hanno l’attenzione allo stile, un bisogno primario che in molti ancora non riconoscono. E necessario dare uno scrollone a molte abitudini, modi di vivere, di progettare, di finanziare.
Un cambiamento radicale sembrerebbe…
In realta si tratta innanzitutto di ricostruire le grandi proprieta immobiliari, i grandi patrimoni, tornando a quella che a parer mio e stata una delle più importanti invenzioni della finanza: la separazione tra proprietà e fruizione: un conto e essere proprietario, un conto e andarci a vivere. Con le cartolarizzazioni si era pensato che il guadagno fosse nel vendere tutto. Errore.I Fondi immobiliari possono essere uno strumento molto utile per riadeguare il mercato della casa in una societa in movimento, sempre meno stanziale. Che valore ha oggi fare il mutuo per comprarsi una casa se non si sa più quanto si restera in quella città? Ha senso l’acquisto solo se si hanno soldi da parte, ma il finanziamento del 100% e stato una vera rovina. L’acquisto, insomma, deve essere una scelta economica, non di vita. Anche se e ancora difficile trovare case belle e funzionali in affitto…
Come possono essere strategici i Fondi immobiliari?
Le faccio un esempio. A Merezzate abbiamo firmato un accordo con il Comune per costruire un nuovo quartiere: 500 appartamenti rispondenti a nuove tecnologie, vicini alla linea giàlla della metropolitana, usufruibili da 1500 persone. Si comincera a costruire nel 2017, pronti in due anni. Bene, l’operazione e resa possibile da due Fondi: il Fia, Fondo di investimento per l’Abitare e il Fil Fondo immobiliare della Lombardia, un fondo etico per l’housing sociale.
Gli accordi si fanno in due. Che cosa deve mettere a disposizione la parte privata, l’impresa? Come deve porsi nel mercato che cambia, nelle città che si trasformano?
Deve evolversi. Deve superare la soglia delle patrimonializzazione. Deve aggregarsi e diventare autonoma finanziariamente. I Fondi possono aiutare questo percorso. Anche loro, pero devono prevedere qualche aggiustamento: per esempio diventare più stabili, meno transitori. Come Investire SGR, ci candidiamo a fare questo lavoro, avendo, peraltro, con noi anche la Cassa Depositi e Prestiti, la più grande istituzione finanziaria a favore degli investenti.
E che cosa, invece, l’impresa può e deve chiedere all’altro polo, alla pubblica amministrazione?
Deve chiedere certezza. A cominciare dai tempi per le autorizzazioni: mesi, non anni. Che senso ha buttare via due anni in discussioni preliminari? La fase iniziale deve essere breve e a costi bassi. Si discute, si stabiliscono i limiti e gli obblighi E poi si parte, si realizza. Si sottoscrive una sorta di contratto preliminare: tre mesi per le autorizzazioni e due anni per la consegna dell’opera. Il decreto Madia va nella direzione giusta anche perchè stabilisce i tempi per le amministrazioni pubbliche che spesso dimenticano un dato: i bilanci delle imprese sono annuali, non quinquennali.
Di fatto la burocrazia e reazionaria, e il principale nemico del cambiamento sociale.
Che cosa pensa di quella che viene definita la “questione reputazionale”?
Il problema riguarda soprattutto gli amministratori che si trovano in un assurdo cortocircuito giustizia- media. Il clima di paura blocca tutto. Un amministratore che decide rischia guai di default. Penso che sia necessario proteggere gli amministratori dai rischi del mestiere con la stipula di polizze a carico dei datori di lavori.
