Gestire gli edifici nel loro ciclo di vita

Milano 2019 numero 17

Per tradizione in Italia si divide il ciclo di vita di un..

Per tradizione in Italia si divide il ciclo di vita di un edificio in tre parti: la fase di progettazione, quella di costruzione e quella di gestione dello stesso, comprendendo in quest’ultima anche la dismissione o il riuso in un’ottica di economia circolare. La fase di gestione è, sotto ogni punto di vista, quella più importante. Dal punto di vista dei tempi le fasi di progettazione e costruzione non sono che una piccola percentuale di quella di gestione.

Quest’ultima è anche la responsabile della quasi totalità dei costi dell’intero ciclo di vita. Il rapporto tra costi di progettazione, costi di costruzione e costi di gestione è fortemente influenzato dalla dimensione e dalla destinazione d’uso dell’edificio ma in ogni caso quest’ultima fase è sempre superiore al sessanta, sessantacinque per cento. Se poi si considerano edifici per il terziario e si comprende nell’analisi dei costi nel ciclo di vita (Life Cycle Analysis, LCC) anche il costo del personale ecco che le fasi di progettazione e costruzione arrivano a determinare pochi punti percentuali del costo totale nel ciclo di vita.

Questa importanza della fase di gestione non si è mai riflessa in attenzioni da parte dei portatori di interesse del processo che sono, storicamente, concentrati nelle fasi di progettazione e costruzione.

A prova di questo si esamini, per esempio, la documentazione fornita a corredo di alcuni prodotti industriali di uso comune quali una lavatrice, un amplificatore audio o un’autovettura e la si confronti, anche solo in termini di quantità con quella fornita comunemente a corredo di un immobile all’atto dell’acquisto dello stesso.

Tra tutti i processi che costituiscono la fase gestionale degli edifici, il processo della manutenzione è, poi, forse quello più trascurato.
La convinzione che gli edifici siano beni infinitamente durevoli e che non richiedano manutenzione è, purtroppo, ancora molto radicata nella testa degli utenti. Purtroppo, occorre sottolineare che anche i tecnici contribuiscono a questo erroneo convincimento. Nonostante la Legge italiana preveda da più di vent’anni, tra i documenti costituenti il progetto esecutivo di un’opera pubblica, il piano di manutenzione, questo è raramente presente tra i documenti di progetto di un edificio commissionato da un privato. Inoltre, non è infrequente riscontrare piani di manutenzione carenti o realizzati in fotocopia, che ovviamente non forniscono alcuna base per la corretta pianificazione della manutenzione.

L’assenza di adeguata informazione a corredo degli edifici e, in particolare, di un loro piano o manuale di manutenzione è stata da tempo rilevata come un problema dal Gruppo Giovani, in particolare, e da tutta Assimpredil Ance in generale. Nel tempo Assimpredil Ance si è spesa per cercare di risolverlo.

L’Associazione lo scorso anno ha riunito intorno a un tavolo imprese associate particolarmente sensibili al problema, professionisti esperti del settore, rappresentanti di altre associazioni provinciali e regionali di costruttori, quali ANCE Reggio Calabria, rappresentanti di ANCE a livello nazionale ed esperti del mondo universitario, in particolare del Dipartimento ABC del Politecnico di Milano, per definire un modello di gestione delle informazioni degli edifici durante il loro ciclo di vita.

L’obiettivo, raggiunto, era quello di creare un modello di libretto digitale dell’edificio che potesse poi essere diffuso tra le imprese associate e da queste utilizzato. L’esito dell’intenso lavoro, presentato in un convegno pubblico a Reggio Calabria nel maggio dello scorso anno, è un fascicolo del fabbricato diviso in quattro parti

La prima parte identifica l’immobile e la sua ubicazione ed elenca i soggetti intervenuti nella progettazione e realizzazione dello stesso fornendo l’equivalente della carta d’identità dell’immobile.

La seconda parte del proposto libretto è dedicata alla descrizione dell’immobile stesso. In essa ogni porzione dello stesso è identificata per il tramite di una scomposizione (Work Breakdown Structure, WBS) standardizzata e descritta, anche allegando le schede tecniche di materiali e componenti utilizzati. Infine, in questa seconda parte si forniscono le indicazioni per il corretto uso (principalmente per le parti impiantistiche).

La terza parte fornisce le indicazioni necessarie per la manutenzione dell’immobile e il luogo per registrare gli interventi effettivamente realizzati.

La quarta parte, specificamente sviluppata da ANCE Reggio Calabria, costituisce un modello di due diligence tecnica per valutare lo stato dell’immobile. Si osservi che le indicazioni sulla manutenzione contenute nella parte terza non sono operative ma si limitano informazioni circa i contratti di manutenzione in essere, i recapiti dei manutentori e i numeri per le emergenze. I tempi e i modi per manutenere un edificio si trovano, infatti, nel manuale di manutenzione.

Questo documento, fondamentale allegato al libretto dell’immobile, è oggetto di un secondo programma di ricerca in cui l’associazione si è impegnata sempre con la fattiva collaborazione delle imprese associate e di altre associazioni di categoria.

In questa seconda fase, che si concluderà il 21 novembre con un evento pubblico di presentazione dei risultati, si sta sviluppando un modello di manuale di manutenzione per un edificio residenziale che qualifichi il lavoro delle imprese di costruzione e le aiuti a far percepire ai propri clienti la qualità del proprio lavoro, contemporaneamente prolungando alla fase di gestione il rapporto tra committente e impresa.

Fulvio Re Cecconi, Professore Associato di Produzione Edilizia presso il Dipartimento ABC del Politecnico di Milano

Ottobre 2019

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Autore: Fulvio Re Cecconi

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