Quale futuro per il mercato delle locazioni

Legge di stabilità? 2019 numero 15

A esaminare le tendenze del mercato immobiliare residenziale in locazione in Italia...

A esaminare le tendenze del mercato immobiliare residenziale in locazione in Italia ci si scontra con un vistoso paradosso: tendenza all’aumento, significative potenzialità di crescita, trattamento fiscale punitivo.

Gli operatori lo toccano con mano: finita l’epoca della proprietà della casa come sogno e programma di una vita, il mercato ci presenta oggi situazioni ben diverse: studenti più nomadi che nel passato, giovani lavoratori consapevoli che il posto fisso (inteso come sede geografica) non esiste più, coppie che avviano relazioni non più indissolubili, famiglie che si frammentano. Situazioni tutte che si traducono in una maggiore propensione all’affitto della casa dove risiedere, piuttosto che all’acquisto, ma che si scontrano con una normativa certamente non incentivante.

Il nostro sistema fiscale, infatti, presenta profili di penalizzazione per le società di gestione di immobili ad uso residenziale la cui attività consista principalmente nella locazione degli immobili stessi.

Un comparto che lascia intravedere una significativa tendenza alla crescita, ma che non riesce a decollare a causa dei diversi vincoli di natura fiscale che impediscono ad una società immobiliare di poter proficuamente svolgere questa attività.

Come è noto, infatti, gli immobili “patrimonio”, non concorrono alla formazione del reddito di impresa sulla base dei costi e ricavi ad essi afferenti, bensì secondo le regole dei redditi fondiari. In particolare, i proventi delle suddette unità, concesse in locazione, concorrono a formare il reddito per un ammontare pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5%, ed il canone di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per l’esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria. Gli altri costi sostenuti, diversi dalle spese di manutenzione ordinaria, sono fiscalmente indeducibili.

È evidente, quindi, il paradosso insito nella nostra legislazione fiscale che permette, ai fini della determinazione del reddito, la valutazione costi/ ricavi per la locazione di beni immobili ad uso non residenziale e, al contempo, impedisce tale impostazione nel caso di immobili residenziali dati in locazione da società commerciali aventi nella propria ragione sociale tale attività. Una incongruenza della legislazione fiscale che scoraggia gli operatori ad affrontare questa sfida del mercato.

Per risolvere queste distorsioni e per rilanciare gli investimenti nel patrimonio immobiliare residenziale ed aumentare l’offerta di abitazioni in locazione in Italia sarebbe opportuno che nel caso di società che abbiano nella ragione sociale la finalità di locare unità immobiliari possano considerare tali unità immobiliari beni strumentali per l’esercizio d’impresa ai fini della determinazione del reddito.

La nostra Associazione, rilevate le tendenze del mercato, e il carico punitivo che il legislatore fiscale ha riservato a questi contratti, ha deciso di dare battaglia: il ciclo di incontri “Metamorfosi del mercato”, infatti, ha posto ben in evidenza quanto siano cospicue queste potenzialità e si è deciso di farne una azione di lobby puntuale e specifica, coinvolgendo gli altri attori interessati, a cominciare da Assoimmobiliare, per cercare di arrivare a una modifica della norma, minima, ma fondamentale per far decollare il futuro del mercato delle locazioni.

Edoardo De Albertis, Vice Presidente al Centro Studi, Assimpredil Ance

Febbraio 2019

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Autore: Edoardo De Albertis

TAGS: , affitto, centro studi, immobiliare, locazione

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