Fuga dalla crisi 2013 numero 38
obiettivo di chi scrive è quello di fornire qualche spunto di riflessione in tema di processi e strumenti per il rilancio del Real Estate nel sistema Paese Italia
Partendo dal presupposto, non oggetto del presente lavoro, che siano rispettati e raggiunti nei processi di sviluppo e di ristrutturazione i migliori standard qualitativi in relazione agli aspetti energetici, ambientali, architettonici, impiantistici, etc., obiettivo di chi scrive è quello di fornire ai lettori qualche spunto di riflessione e alcune idee "alternative" a quelle classiche in tema di processi e strumenti per il rilancio del Real Estate nel sistema Paese Italia.
Che cosa fare? Quali opportunità sfruttare? Quali percorsi intraprendere?
Una prima attività consiste nel “riuso” delle aree dismesse, in modo particolare verso i manufatti edilizi sempre più degradati ed obsolescenti, in posizioni centrali o periferiche delle città che, se non ripensate ed adattate alle esigenze dell'attuale clientela del mercato immobiliare, rischierebbero di trasformarsi in edifici fatiscenti e abbandonati mentre, se valorizzati, potrebbero essere fonte di grandi opportunità economiche e sociali per gli investitori e la comunità in genere.
Il riutilizzo delle aree dismesse ha sia lo scopo di ridurre al minimo l'uso del suolo sia il fine di trovare uno sbocco positivo alla crisi che ha investito i diversi comparti, cercando di contribuire in maniera positiva al rilancio degli stessi. In ogni città non è raro vedere numerosi edifici o addirittura intere porzioni di città, completamente inutilizzati, abbandonati o sfitti, in evidente stato di degrado.
Il fenomeno del “riuso” delle aree industriali dismesse, infatti, se il progetto è ben pensato, può avvantaggiare notevolmente la comunità, migliorando l’attrattività nelle città, rivitalizzando le strutture trascurate e abbandonate, producendo redditività economica, avendo ripercussioni positive e generando innovazioni nel campo della tecnologia, dell’organizzazione del lavoro e della creazione di nuove attività e servizi.
Oltre al riconversione, appare di particolare interesse l'iniziativa di alcune Associazioni di operatori immobiliari, FIABCI in testa, di aver sottoposto al Governo un memorandum per introdurre in Italia una normativa che abbini mattone e residenza: la cosiddetta "Golden Visa" in grado di attirare residenti di alto profilo, in termini di patrimonio, con una elevata capacità di spesa e tutto l'indotto che ne consegue.
L’obiettivo è portare una testimonianza e proposta concreta, forte della conoscenza che FIABCI ha dei contesti internazionali, che spinga il Governo ad agire prontamente per incentivare gli investimenti stranieri nel Real Estate italiano. Normative come il “Golden Visa”, già promulgate in Paesi quali UK, USA, Spagna, Portogallo e Paesi Balcanici, rappresentano un volano per rilanciare il mercato immobiliare, alla luce delle eccellenze e delle potenzialità del nostro Paese.
È importante comprendere che parlando di "Golden Visa" non parliamo solo di investitori istituzionali, ma di migliaia di famiglie che, spinte dalla diffusione dei nuovi strumenti di informazione e comunicazione globale, quali internet e la tv satellitare si trasferiscono in Occidente per assicurarsi, da subito, un benessere e una qualità della vita superiori.
Questi nuovi investitori sono oggi più che mai sensibili alla professionalità e al gusto legato al sistema Italia nel suo complesso. Il nostro Made in Italy, fatto di tutto quel mondo di piccole aziende e realtà sinonimo di eccellenza, è riconosciuto oggi come il terzo brand a livello mondiale e rappresenta un patrimonio insostituibile, vero e proprio propulsore per un nuovo rinascimento. Le nuove normative "Golden Visa" rappresentano degli strumenti per aprirsi ai mercati internazionali, rilanciare il Real Estate e la ripresa socioeconomica del Paese.
Ancora, in un mercato immobiliare bloccato ed in costante decrescita, in cui gli istituti di credito in primis e gli investitori istituzionali e non, nazionali e esteri, hanno perso fiducia negli operatori e nelle proposte ed iniziative da loro offerte sul mercato, c'è un estremo bisogno di maggior trasparenza e di una diffusione del valore di mercato dei beni immobili. Tale valore deve nascere da modelli applicati in modo rigoroso e preciso. Deve rispettare linee guida nazionali e sovranazionali che permettano a chiunque di poter leggere con chiarezza e semplicità il percorso logico che lo ha generato. Non può essere soggettivo o “calcolato” in base al proprio istinto e all'esperienza. Questi due elementi possono rappresentare un corollario ma le fondamenta devono essere solide, rigorose e inequivocabili.
Proprio partendo da questi presupposti, una novità è la designazione del titolo REV che offre al mercato un termine di riferimento per uno svolgimento responsabile dell'incarico nei confronti dell'interesse pubblico sotteso.
Si tenga conto che la valutazione immobiliare è un elemento chiave di alcuni dei fondamentali processi che stanno coinvolgendo i nostri mercati tra cui:
- l'erogazione di credito ipotecario ivi incluso quello fondiario;
- la ristrutturazione di aziende in crisi, ivi inclusi i piani attestati o asseverati;
- la determinazione del valore della quota di fondi immobiliari;
- le operazioni societarie straordinarie come apporti in natura o affitti di rami d'azienda;
- le operazioni di finanza strutturata fra cui mini-bond, cartolarizzazioni, crowdfunding;
- l'attività di underwriter per compagnie d'assicurazione per diversi prodotti assicurativi;
- i processi di dismissione, riqualifica o sviluppo di aree con o senza una public and private partnership.
Tutto ciò per evidenziare come per il mondo immobiliare una scorretta valutazione del bene può generare a cascata una serie di danni più o meno irreparabili, come già il passato ci ha insegnato.
Sempre con la stessa filosofia di ridare fiducia al mercato, con particolare attenzione a quello primario del debito immobiliare, così come a quello secondario, devono essere utilizzati vecchi e nuovi strumenti quali il Mortgage Lending Value, il Property and Market Rating e la Title Insurance. Il filo rosso che collega i tre strumenti è l'attenzione al futuro più che al passato, al concetto di probabilità e quindi di rischio dell'investimento oltre che al solo “valore”.
Un percorso complesso che, da una parte, mina l'idea stessa di sicurezza, spesso insita nel settore immobiliare, e, dall'altra parte, applica allo stesso, con gli adeguamenti del caso, i più generali criteri del processo di “asset allocation”.
Nell'ambito del debito, questo si trasforma in un giudizio a medio lungo termine sulla capacità del bene immobile di fungere da garanzia del finanziamento. Si richiede, quindi, non solo un giudizio di solvibilità del prenditore del finanziamento, bensì un giudizio sulla bontà economica del bene o dell'operazione immobiliare in sé.
Tutte e tre questi strumenti, quindi, mettono al centro l'immobile come mezzo per l'uscita della crisi ma certamente il più innovativo è rappresentato dalla Title Insurance.
La Title Insurance è tipica dei paesi di “common law”, ma è uno strumento utilissimo anche per i paesi di “civil law” al fine di coprire i rischi non tanto connessi al diritto di proprietà in senso stretto in quanto quelli connessi a problematiche giuridiche ancillari (ma non sempre secondarie).
Premesso che non vi è un numero chiuso di rischi legali assicurabili da tale assicurazione, si evidenziano di seguito alcuni esempi:
• in ambito di cessioni immobiliari: rischi legali connessi a distanze, servitù, diritti propter rem, diritto urbanistico o edilizio, confini, prelazioni legali, provenienze donative, vincoli storici, paesistici, usucapione, oneri e gravami in genere, ecc.;
• in ambito di procedure di liquidazione o aste: la polizza può essere utilizzata (i) per creare virtualmente delle dichiarazioni di garanzia nell'ambito della cessione (nel caso in cui la cessione medesima sia priva di tali garanzie di per sé), e (ii) una volta che la cessione sia avvenuta, per liquidare definitivamente ed immediatamente la special purpose vehicle (“spv”) che abbia
rilasciato delle dichiarazioni di garanzia (senza aspettare il termine d'efficacia di tali clausole);
• in ambito di energie rinnovabili: rischi connessi alla qualificazione giuridica dei pannelli solari come beni immobili e conseguente efficacia dell'ipoteca, tematiche circa l'efficacia degli strumenti autorizzativi edilizi ottenuti, servitù di connessione, vincoli paesistici, ecc.;
• in ambito di dismissioni pubbliche: rischi conness con la correttezza del procedimento di dismissione alla luce di eventuali criticità sollevate in occasioni, per esempio, di aste o bandi pubblici;
• in ambito di cartolarizzazionI o acquisto di npl: rischi connessi al differimento temporale fra trasferimento del credito e le trascrizioni ipotecarie, due diligence legale a campione diretta ad una copertura sull'intero portafoglio, ecc.;
• in ambito di interpretazioni giurisprudenziali: rischi connessi ad un cambiamento interpretativo o ad un giudizio di incostituzionalità della normativa considerata;
• in ambito di fiscalità immobiliare: rischi connessi a riprese fiscali che possano incidere direttamente sull'immobile tramite, per esempio, iscrizioni pregiudizievoli da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Il potere assicurare il rischio legale connesso ad un immobile è di grande utilità sia per possibili investitori sia, in particolare, per gli enti finanziatori che spesso si trovano a dovere risolvere problematiche di tal genere nel corso dell'esecuzione forzata.
Da ultimo, al fine di definire, data l'elevata difficoltà di reperimento di mezzi finanziari anche per iniziative immobiliari con grosse potenzialità di sviluppo ed apprezzamento da parte del mercato, è necessario identificare forme alternative di repertimento del capitale, quali ad esempio i mini bond o il crowdfunding.
Il nostro paese è stato il primo in Europa a dotarsi di una regolamentazione specifica in materia di equity crowdfunding ovvero della raccolta diffusa di capitali attraverso le piattaforme di internet a sostegno di progetti imprenditoriali.
Gli USA sono i pionieri e il real estate inizia a beneficiarne nelle attività di sviluppo e ristrutturazione: attualmente è uno strumento usato soprattutto dai piccoli sviluppatori ma iniziano a interessarsi anche i grandi e soprattutto gli enti locali per dirottare liquidità fresca su progetti di riqualificazione urbana.
In Italia, oggi, il Decreto Legge del 18 ottobre 2012 n. 179 (Decreto crescita bis), prevede questo strumento solo per il finanziamento di start-up innovative sotto il controllo di Consob che al fine di tutelare chi investe prescrive, ad esempio, che i gestori dei siti andranno iscritti in un apposito registro e dovranno rispettare criteri di trasparenza e solidità e che per ogni progetto, almeno il 5% di quanto offerto dovrà essere sottoscritto da investitori professionali, fondazioni bancarie o incubatori.
Ma quali sono le possibilità concrete di usare il crowdfunding per l'immobiliare? I presupposti sono buoni sebbene qualche punto interrogativo resta: il decreto riserva il crowdfunding solo alle start up innovative ma anche l'immobiliare, così come qualsiasi altro settore, può generare prodotti e processi innovativi come ad esempio nella bioedilizia e nei metodi di costruzione a basso impatto ambientale. Oggi che il canale bancario non riesce più a sostenere il settore, questo nuovo strumento può essere una valido supporto se non un'alternativa tout court.
Elena Delsignore - Antonio Campagnoli - Il Punto Rea Srl/Corfac International
