Giunti ormai al quarto trimestre di quest’anno possiamo delineare alcuni segnali positivi per....
Giunti ormai al quarto trimestre di quest’anno possiamo delineare alcuni segnali positivi per il mercato immobiliare residenziale, che ci possono far guardare con fiducia ad una possibile inversione di tendenza, dopo un 2012, che per la sua portata negativa, ha fatto emergere in modo più chiaro alcune delle principali rigidità, che caratterizzano le dinamiche del settore. In particolare verranno presi in esame gli effetti della crisi sui volumi di compravendita annuali, il tema dell’accesso al credito, i principali indicatori di mercato e le novità in materia di fiscalità immobiliare.
La difficile congiuntura economica generale ha sicuramente impattato in modo incisivo sul settore residenziale: dando un rapido sguardo alla serie storica delle compravendite di abitazioni dal 2006 al 2012 (fonte Agenzia del Territorio), tale connessione è lampante: dal picco del 2006, anno in cui si sono realizzate quasi 870 mila transazioni, a partire dal 2007 si può notare una chiara inversione negativa, dopo circa un decennio di decisa crescita. La contrazione del mercato residenziale si è accentuata nel 2008, con un calo medio del 15% circa rispetto al 2007. Nel 2009 il mercato, con 609.456 transazioni, ha seguito lo stesso trend negativo con una diminuzione dell’11%. Flebili segnali di ripresa si sono registrati nel 2010, anno in cui le compravendite hanno conseguito una crescita dello 0,4%, per poi calare nuovamente nel 2011 (-2,2%). Se nel triennio 2009-2011 i volumi annuali di compravendita sembravano essersi assestati intorno alle 600 mila unità, tale situazione è mutata in modo sostanziale nel 2012. A livello complessivo lo scorso anno si sono realizzate infatti circa 444 mila compravendite, -25,8% rispetto al 2012 e -49% a confronto con il 2006, un dato che ha riportato i volumi complessivi ai valori del 1985.
In tale contesto, uno dei nodi principali che ha influito sul settore residenziale è stato l’irrigidimento dell’indice di restrizione dei prestiti alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione; la conseguenza di tale fattore è stata l’esclusione dal mercato della compravendita del target con disponibilità economiche medio-basse, in primis giovani, famiglie di recente formazione e immigrati, che proprio negli anni antecedenti alla crisi, avevano contribuito in modo determinante ad alimentare il mercato prima casa. Secondo i dati Banca d’Italia, nel periodo 2008-2011, il numero di mutui concessi dalle banche per l’acquisto di abitazioni è diminuito infatti di oltre il 20% rispetto al quadriennio 2004-2007. Tale trend ha avuto una ulteriore accelerazione nel 2012, in cui il totale erogato in termini di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici è stato pari a 24.775 Mln di €, circa il -50% rispetto al 2011, in cui erano stati erogati 49.120 Mln di €.
Questi elementi vanno contestualizzati nell’ambito di un 2012 in cui il Pil ha avuto una riduzione in volume del 2,4% rispetto al 2011 e, dal lato dei consumi finali delle famiglie, si è avuta una contrazione del 4,3%; oltre a questo, è risultato in aumento anche il tasso di disoccupazione, che si è attestato al 10,7% nel 2012. L’incertezza economica e lavorativa, unita all’aumento della pressione fiscale, hanno contribuito inoltre alla riduzione del potere d’acquisto delle famiglie consumatrici (-4,8% rispetto al 2011) - Dati Istat.
Per tutti questi fattori, molte famiglie si sono trovate nella condizione di non riuscire ad accedere al bene primario “casa”, alimentando il bacino di domanda potenziale, che viene esclusa dal mercato della compravendita. Secondo le stime del Censis circa 907mila famiglie hanno espresso infatti l’intenzione di acquistare un immobile nel 2012, quindi, considerando le 444mila compravendite residenziali concluse nell’anno, il tasso di realizzazione si è attestato a poco meno del 50%. Il tutto in un mercato in cui i prezzi medi delle abitazioni, pur intraprendendo a partire dal 2009 un processo di diminuzione, hanno avuto cali decisamente più contenuti, se messi a confronto con il parallelo calo delle compravendite.
Sotto il profilo dell’offerta, si è riscontrata inoltre una crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto) e quelle situate in contesti periferici di scarso appeal che hanno peculiarità intrinseche inferiori. Le prime vedono una maggiore tenuta a livello di prezzi e transazioni, mentre nel secondo caso si ha una flessione di entrambi gli indicatori. In tale contesto, i proprietari venditori in alcuni casi hanno compreso la necessità di effettuare un repricing del valore richiesto per riuscire a concludere la trattativa; in mancanza di questa disponibilità, gli immobili rimangono in vendita per diversi mesi e, in alcuni casi, vengono poi ritirati dal mercato. Un riflesso dello scostamento tra domanda e offerta è costituito dal progressivo aumento dei tempi medi di vendita, che ormai si attestano intorno a 8-9 mesi in media e oltre l’anno per l’offerta di minore appeal, così come gli sconti tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo offerto dal compratore (15-20% in media per le soluzioni usate).
Rispetto al quadro delineato nel 2012, come anticipato, alcuni elementi ci fanno guardare alla situazione con maggiore ottimismo.
Per quanto riguarda le compravendite residenziali, i dati forniti dall’Agenzia del Territorio, in riferimento al primo semestre dell’anno, hanno mostrato un ulteriore calo tendenziale, ma con tassi negativi in decelerazione rispetto a quanto evidenziato nel 2012. A livello complessivo, nel primo semestre del 2013 si sono realizzate 203.121 transazioni, -11,6% rispetto al primo semestre 2012. I dati Crif relativi ai primi sei mesi dell’anno hanno mostrato ancora una volta un calo nel numero delle richieste di mutuo pari al –10% rispetto al primo semestre del 2012, ma si sono avuti segnali in controtendenza per il mese di luglio che ha segnato un +2% rispetto a luglio 2012 e per il mese di agosto (+4,1% tendenziale) e per il mese di settembre (+7,3%). Tutti questi elementi testimoniano un clima di maggiore fiducia, rispetto alla situazione delineata lo scorso anno.
La domanda di prime abitazioni da parte delle categorie con redditi medio-bassi fatica tuttavia ancora ad essere soddisfatta. Sul fronte erogazioni, i dati Banca d’Italia, relativi ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, indicano infatti ancora un calo tendenziale per il primo semestre del 2013 pari al -18,3%. Alla luce di questo, riteniamo sia stato di primaria importanza inserire tra le premesse del Dl 102/31 agosto, il cui testo definitivo di conversione in legge è in attesa di essere pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale: “la straordinaria necessità ed urgenza di attivare misure che favoriscano l'accesso al bene casa, anche attraverso il sostegno di mutui meritevoli di intervento sociale e la riduzione dell'imposizione sui redditi derivanti dalle locazioni”. In particolare, si segnala l’incremento di 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015 della dotazione del Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa, la cui destinazione abbia particolare riguardo nei confronti delle famiglie numerose. Tra le altre misure di sostegno, si segnalano convenzioni con le banche per l’erogazione di mutui garantiti da ipoteca su immobili residenziali (appartenenti alle classi energetiche A, B o C ) da destinare all’acquisto di abitazione principale con priorità per le giovani coppie, per i nuclei familiari, di cui fa parte almeno un soggetto disabile e per le famiglie numerose. Parallelamente il DL 104/2013, se convertito in legge, introdurrà dal 1 gennaio 2014, una riduzione dell’imposta di registro per l’acquisto della “prima casa” dal 3 al 2%, mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno dovute in misura fissa.
Secondo il sentiment raccolto presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, per quanto riguarda i potenziali acquirenti che hanno liquidità immediata, si registra una maggiore propensione all’acquisto, rispetto al quadro attendista che aveva caratterizzato il 2012: la revisione dei prezzi in atto sta rendendo disponibili sul mercato soluzioni interessanti in termini di rapporto qualità/prezzo, che attraggono l’interesse di coloro che sono orientati all’acquisto migliorativo o all’investimento. Oltre a ciò, il delinearsi del nuovo quadro normativo in materia fiscale potrà essere un ulteriore elemento che consentirà a chi si affaccia all’acquisto di valutare con chiarezza tutti gli aspetti in gioco. In particolare, le novità riguardanti la fiscalità immobiliare, rientranti nell’ambito della Legge di Stabilità, andranno misurate dopo l’approvazione definitiva del provvedimento. Al momento si stabilisce che, per le categorie catastali A1 e A3, a decorrere dal 2014, in luogo dell’IMU, entrerà in vigore la nuova imposta sui servizi comunali. Come annunciato, questa nuova imposta, definita Service Tax (Trise), sarà riscossa direttamente dai Comuni e costituita da due componenti: una destinata alla gestione dei rifiuti (TARI – sostitutiva di Tares, Tasu e Tia) e una alla copertura dei servizi indivisibili (TASI). Al momento di fatto è stata abolita solo la prima rata dell’IMU 2012, per le abitazioni principali, compresi gli Iacp e le Coop Edilizie, mentre rimane ancora aperto il discorso per la seconda rata. Per capire come e quanto la nuova imposizione fiscale peserà in misura relativa, bisognerà attendere anche la sua declinazione a livello territoriale, in quanto per la TASI ogni Comune potrà scegliere le aliquote da applicare.
Da sottolineare il fatto che, in tema di abitazione principale, lo stesso DL 102, in fase di conversione in legge, per quanto riguarda la Tares introduce esenzioni e riduzioni, che tengano conto della capacità contributiva della famiglia, anche attraverso l’indicatore Isee, oltre a possibili ulteriori agevolazioni a facoltà del singolo Comune.
L’equiparazione alla prima casa ai fini IMU di immobili concessi in comodato gratuito ai parenti, limitatamente alla seconda rata e la costituzione di un fondo per gli inquilini morosi incolpevoli sono misure a sostegno del settore, che potrebbero avere ulteriori risvolti positivi nel quadro generale evidenziato.
Armando Borghi - Amministratore Delegato, Gabetti Property Solutions S.p.A.
