IMU TASI: le tasse sulle aree edificabili

Milano 2019 numero 17

Le aree edificabili sono soggette al pagamento...

Le aree edificabili sono soggette al pagamento dell’Imu e della Tasi. Il tributo è dovuto anche quando le aree, possedute dalle imprese di costruzione o di sviluppo immobiliare, assumono la natura di “materia prima” per l’attività di utilizzazione edificatoria o, ancora più paradossalmente, quando la costruzione è in atto.

Nessun altro settore economico viene gravato da imposizione quando si approvvigiona dei beni necessari per esercitare l’attività, per non parlare dell’iniquità di applicare entrambi le imposte(IMU e TASI) su beni che non rappresentano nel nostro settore mere rendite fondiarie e patrimoniali.

Ma questo è un tema oggetto di una battaglia che bisogna continuare a fare a livello nazionale. Sul piano locale, il tema centrale su cui è impegnata l’attività dell’Associazione è quello che riguarda la determinazione del valore delle aree sul quale calcolare le tasse.

È la normativa nazionale che fissa i criteri generali per la determinazione della base imponibile delle imposte. Stabilisce che si deve far riferimento al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Ai Comuni, nell’ambito della loro potestà regolamentare, spetta poi il compito di dare attuazione a questi principi e ai fattori genericamente individuati. Il nodo sta qui.

I Comuni, in particolare quello di Milano - che però rappresenta un autorevole modello anche per gli altri - utilizza un sistema di calcolo che a nostro avviso merita di essere rimodulato perché porta a valori non veritieri ed eccessivamente elevati. Senza entrare troppo nel tecnico, l’amministrazione milanese assegna il valore delle aree, calcolandolo a ritroso sulla base del risultato stimato del valore di trasformazione. In questo procedimento, però, è determinante la congrua quantificazione degli oneri sostenuti dall’impresa per l’edificazione.

I costi di costruzione, ad esempio, sono assolutamente sottostimati e fanno riferimento ad un bollettino, non più edito, che censisce valori risalenti al 1999- 2000 e sono indifferenziati rispetto alle caratteristiche del fabbricato.

Non sono, poi, considerate le spese per la commercializzazione degli immobili, né quelle di adattamento del terreno (bonifiche, e opere di contenimento scavi). Inoltre, la metodologia di calcolo non considera in alcun modo l’incidenza economica di eventuali diritti edificatori perequati acquistati dallo sviluppatore e che hanno condotto ad avere la superficie edificabile per la quale come sopra detto si determina il valore dell’area.

Si impone, un confronto con l’amministrazione comunale milanese, segnatamente con il settore bilancio e demanio, che Assimpredil ha richiesto per rappresentare, dati e contratti alla mano, l’esigenza di un adeguamento del modello di calcolo che renda meno iniquo un prelievo già difficile da comprendere.

Carlo Rusconi, Vice Presidente Edilizia e Territorio, Assimpredil Ance

Ottobre 2019

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Autore: Carlo Rusconi

TAGS: diritti edificatori, edilizia, imposte, IMU, rigenerazione urbana, sviluppo immobiliare, TASI, Tasse, territorio, urbanistica

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