Fuori dalla crisi 2014 numero 39
La crescita del peso dei mercati e dei sistemi finanziari induce a valutazioni che spesso sono riconducibili a...
La crescita del peso dei mercati e dei sistemi finanziari induce a valutazioni che spesso sono riconducibili a due posizioni contrapposte: una che li ritiene elemento cardine per i modelli economici basati sulla centralità del mercato, l’altra è portata a rappresentarli come una degenerazione e, in qualche modo, l’affermazione di una “economia virtuale” rispetto all’economia reale. La storia insegna che lo sviluppo dei sistemi finanziari nasce da spinte dell’economia reale e che, inoltre, i processi di globalizzazione sono da sempre stati supportati dalla finanza (Andriani, 2006). Durante il Rinascimento, periodo al quale molti storici riferiscono la prima grande ondata di globalizzazione dei mercati, i banchieri genovesi e fiorentini prestavano denaro alle case regnanti (Braudel, 1987) ; alla fine dell’800, lo sviluppo dei sistemi di comunicazione e di trasporto furono possibili proprio grazie a capitali finanziari. La finanza è il carburante di cui i mercati hanno necessità per alimentare le proprie attività. Questo processo ha interessato il settore immobiliare del nostro paese in tempi recenti, con ritardo rispetto ad altri paesi occidentali, basati sull’economia di mercato: i REIT’s americani nascono negli anni ’60; le prime cartolarizzazioni, sempre negli Usa, alla fine degli anni ’70. Buona parte dell’Europa ha anticipato ciò che in Italia ha preso avvio alla fine degli anni ’90. Nel nostro Paese il comparto immobiliare, in 15 anni, ha visto crescere in maniera del tutto rilevante il numero degli occupati. Oggi, in una fase di consolidamento delle attività e degli operatori, è possibile fare alcune considerazioni che ci consentono di valutare obiettivamente il contributo che il settore immobiliare ha dato e che, in prospettiva, potrà ancora dare. Questa industria coinvolge risorse con un elevato livello di istruzione, utilizza sistemi e tecnologie innovative, premia la capacità di coniugare creatività e logiche industriali di processo e profitto. Il mercato può essere rappresentato sinteticamente in due aree distinte: quella che riguarda gli operatori professionali e quella, molto importante in termini di volumi, relativa ai privati. La prima è orientata e, in alcuni casi, obbligata all’informazione pubblica; la seconda caratterizzata in buona parte da informazioni “riservate” e spesso scarsamente affidabili (canoni di affitto, disponibilità delle aree edificabili, prezzi di vendita, ecc.). É evidente che la spinta verso la trasparenza operata dal mercato professionale ha assunto un ruolo determinante per l’evoluzione del settore immobiliare a vero e proprio comparto industriale. Questa spinta è stata forte e importante soprattutto a Milano, oggi vera e propria capitale di questo “nuovo mercato”. Da Milano sono partite le trasformazioni più importanti, conseguenti alla diffusione dei sistemi finanziari legati al comparto immobiliare, rappresentate dalla diffusione di nuove attività professionali a valore aggiunto; dalla crescita del patrimonio di informazioni disponibili per il mercato; dalla nascita e sviluppo di opportunità di crescita professionale per i giovani.
La presenza di imprenditori ed organizzazioni specificamente orientati all’investimento immobiliare, interessati a presidiare il processo dalle sue fasi iniziali, ha portato l’attività edilizia a divenire uno degli elementi, non più l’unico né il più importante, di un processo complesso che si arricchisce di diverse attività consulenziali, di servizio e di supporto. La crescente necessità di presidiare il rischio è diventato un elemento che ha portato allo sviluppo e alla diffusione di nuove figure professionali in grado di governare efficacemente questo bisogno, sempre più determinante ai fini del successo delle operazioni di costruzione/immobiliare.
Il problema che viene affrontato dalla valutazione degli investimenti è, nella sostanza, un problema di scelta: ogni azienda o privato deve, infatti, prendere delle decisioni d’investimento, dirette ad allocare le risorse disponibili ai soli progetti che “creano valore”. Per poter operare una scelta fra possibili alternative è necessario poter discriminare le diverse possibilità: questo richiede competenze trasversali in grado di accompagnare l’analisi finanziaria dell’investimento a considerazioni che tengano in conto le specificità del prodotto immobiliare; la notevole varietà di tipologie volte a soddisfare differenti bisogni in termini di spazio, prezzi, stili; l’indissolubile legame tra luogo e prodotto; la produzione fortemente influenzata dal governo/controllo del territorio. La finanza immobiliare ha contribuito alla definizione di un “nuovo mercato”, nel quale diventa determinante individuare prodotti e servizi innovativi con la stessa logica di qualunque comparto industriale; per il settore immobiliare questa è una novità, poiché si tratta di un comparto che per molti anni è stato trainato dalla domanda.
Sono proprio i nuovi fabbisogni, in buona parte messi in moto dagli investitori e dagli operatori del settore, che individuano aree di intervento innovative e richiedono un significativo sviluppo della cultura professionale, chiamata a confrontarsi con problematiche che obbligano a maturare nuove competenze e a presidiare in maniera consapevole l’intera filiera del processo di produzione edilizio/immobiliare. Attività come la due diligence immobiliare, le analisi di mercato per determinare in termini di costi-opportunità la fattibilità di iniziative di sviluppo, i criteri di valutazione immobiliare riferiti a standard internazionali, sono solo alcuni esempi di pratiche che hanno preso corpo nel nostro paese a seguito dello sviluppo di questo nuovo mercato; così come la consapevolezza dello stretto legame tra costruzione e gestione degli edifici, secondo una logica di life cycle cost o, più recentemente, l’importante filiera della sostenibilità.
Nella realizzazione di un prodotto industriale, la definizione del progetto rappresenta la fase finale di un percorso articolato che nasce dall’analisi dei bisogni e dallo studio attento del mercato. Solo conoscendo in tutti gli aspetti la domanda espressa o inespressa di quel bene è possibile dare al prodotto la giusta “forma” e soprattutto collocarlo sul mercato a costi competitivi. É possibile affermare, anzi, che le fasi di studio del mercato (nel linguaggio marketing “il target”), di progettazione e di ingegnerizzazione del prodotto sono di gran lunga le più complesse, articolate e temporalmente impegnative; la produzione sarà solo una diretta conseguenza di quanto determinato in precedenza. Questa attività comporta sforzi che richiedono contributi tecnici e organizzativi insieme e, quindi, richiedono notevoli competenze manageriali (De Maio, 1991).
Ma l’aspetto più significativo di questo tipo di approccio è che il cliente o l’utilizzatore finale è al centro della catena del valore. Fino a non molti anni fa, in ambito edilizio e immobiliare, possiamo dire che questo approccio è stato spesso preso nella non dovuta considerazione. Molti studiosi e operatori del settore ritengono che il prodotto edilizio non possa essere considerato un prodotto industriale, per sua natura, in ragione dell’unicità temporale e geografica che lo contraddistingue; secondo questo punto di vista, un approccio standardizzato, per processi, tipico del mondo industriale, non si addice a questo comparto. Tuttavia proprio la complessità del prodotto edilizio richiederebbe un approccio molto simile alla produzione industriale, basata su processi, programmi, sequenze e capacità previsionale.
Fino a pochi anni or sono, l’intera filiera delle costruzioni/immobiliare da una parte ha rivendicato l’impossibilità di perseguire un approccio industriale e dall’altra ha prodotto pochi sforzi per studiare le reali necessità del proprio mercato di riferimento. In una fase storica di crescita, la produzione edilizia intercetta una domanda di tipo “primario”; è stato il caso dell’Italia nella fase post bellica, nella quale l’industria delle costruzioni ha supportato il processo di industrializzazione dell’intero Paese (nel settore terziario, industriale e commerciale) e ha risposto alla crescente domanda di urbanizzazione e ricostruzione in ambito residenziale.
Ma in una fase di mercato matura, dove le necessità primarie (la prima e la seconda casa, l’ufficio e la fabbrica) sono risolte, il prodotto deve essere concepito, progettato e indirizzato in stretta relazione alle necessità dell’utente/cliente.
Pur riconoscendo le peculiarità del prodotto edilizio, dobbiamo convenire che l’attività edilizia è tradizionalmente poco incline a studiare il proprio mercato di riferimento, sia in termini qualitativi che quantitativi e questo ha determinato, almeno in parte, un disallineamento tra domanda e offerta. Per molti anni il prodotto edilizio è stato indistinto e indifferenziato, poiché destinato a un mercato generalista, non in grado di esprimere in maniera formalizzata specifiche esigenze e necessità. Fanno eccezione le grandi corporation, dotate di dipartimenti interni e/o unità funzionali con competenze tecniche e manageriali in grado di definire, per i propri edifici, specifiche esigenze e livelli prestazionali misurabili, per le quali la fase di studio preparatorio al progetto è condotta con grande cura (Tronconi O., Mangiarotti A., 2010).
Attualmente questo approccio appare imprescindibile, soprattutto perché consente di rispondere a una crescente domanda di qualità ed è coerente con il grado di sofisticazione e specializzazione del progetto richiesti da utenti sempre più informati e consapevoli; inoltre lo studio del mercato e la fase di fattibilità permettono rispettivamente di intercettare nuovi segmenti di domanda che appartengono a nicchie o ad ambiti non convenzionali, a configurare nuovi “concept” e dunque nuove aree di business e a valutare la sostenibilità degli investimenti.
In estrema sintesi, se da una parte bisogna sottolineare ancora una volta che la finanza è certamente una straordinaria leva per la ripresa e lo sviluppo del settore, dall’altra occorre rilevare quanto sia importante concentrare l’attenzione su uno studio attento e approfondito della domanda e della sua articolazione, che consenta di definire e offrire al mercato prodotti edilizi “corretti”, prestazionalmente coerenti con le esigenze dei target di utenza e allineati alle best practice (quale distanza dal prodotto riconosciuto best in class?). È quest’ultima una condizione ormai sempre più irrinunciabile, sinergica con la disponibilità e l’apporto dei necessari capitali.
Andrea Ciaramella e Stefano Bellintani - Dipartimento ABC, Politecnico di Milano
Foto di Marina Caneve
14esima Mostra Internazionale di Architettura, La Biennale di Venezia
Il nastro delle vergini nel giardino del Padiglione Italia
