Diritti edificatori: la tassa sul diritto che vola

Sicurezza è il futuro 2018 numero 11

Ormai sta capitando a molti proprietari: il Comune di Milano...

Ormai sta capitando a molti proprietari: il Comune di Milano, ma anche alcuni Comuni limitrofi, hanno iniziato a notificare avvisi di accertamento in tema di IMU su aree non edificabili in sé, ma che generano diritti edificatori utilizzabili altrove. La bomba era nell’aria ed è puntualmente scoppiata. Il contesto regolamentare urbanistico è noto: stiamo parlando delle cosiddette aree a pertinenza indiretta che il nuovo strumento urbanistico di Milano, conformemente alla legge regionale 12/2005, nella disciplina della perequazione, prevede che, a fronte della inedificabilità e della loro cessione al Comune, possano esprimere diritti edificatori che il proprietario può far decollare da quell’area per farli atterrare su altra area, dove potranno tradursi in ulteriore capacità edificatoria della stessa.

Il tema della tassabilità di questi diritti e dell’utilità economica ad essi connessa è apparso subito come uno dei nodi centrali, di grande interesse, ma di difficile soluzione. In particolare, si è posto il problema della tassabilità dei diritti virtuali in attesa di decollare. È evidente che quando gli stessi sono in una situazione di limbo, perché non ancora decollati, non possono essere soggetti di per se stessi a IMU, che notoriamente colpisce gli immobili.

Allora il Comune, non potendo tassare i diritti volumetrici perché estranei ai presupposti impositivi dei tributi locali, ha pensato di recuperare l’imposta considerando i terreni di decollo, anche se di fatto inedificabili, come edificabili. La loro capacità edificatoria, tuttavia, è puramente virtuale ed eventuale: si concretizzerà altrove, previa cessione dell’area al Comune. Ma, sino a quel momento, rappresenterà solo una mera possibilità futura, incerta nell’an e nel quantum.

Sul tema, impostosi prepotentemente solo di recente, esiste scarsa giurisprudenza. Tuttavia, sono stati proprio i giudici tributari lombardi a ribadire pochi mesi fa, con forza, che il presupposto impositivo è la concreta possibilità di edificare e non la mera possibilità di negoziare diritti edificatori, e che l’attribuzione di una potenzialità edificatoria da utilizzare su altra area ad edificabilità piena è vantaggio semplicemente eventuale ed indiretto tale da non giustificare un aumento del valore venale di un bene destinato a verde pubblico.

Tutto vero. Anche se la Cassazione ci ricorda che la possibilità, seppur eventuale e aleatoria, di trasferire la cosiddetta moneta urbanistica a terzi costituisce pur sempre motivo di imponibilità.

Il problema allora sta proprio qui: non si possono considerare tassabili a IMU le aree a pertinenza indiretta, in quanto non edificabili, ma occorre stabilire quanto e quando vanno tassati i diritti che le aree stesse esprimono. Certamente andrà tassato il trasferimento di tali diritti, cioè quando i diritti volano, ma come se ne tassa il possesso?

Un aiuto in questa direzione, si dice, potrebbe venire dalla istituzione della Borsa dei diritti edificatori che il Comune dovrebbe, o avrebbe dovuto attuare: un sistema per dare concretezza alla commercializzazione dei diritti, trasparenza al mercato e, soprattutto, calmieramento dei prezzi, tenuto conto che il Comune è il più grande proprietario terriero della città. In realtà proprio questo è il punto: come può il Comune, soggetto regolatore, avere funzione anche di gestore della borsa-valori e di garanzia del mercato? Un controsenso. E infatti il PGT ha previsto un registro dei diritti edificatori con pura valenza di pubblicità-notizia.

Il tema dunque è aperto.

Alcuni operatori hanno già avviato ricorso contro gli avvisi di accertamento e l’Associazione non mancherà di fornire il suo sostegno, anche se combattere contro un Fisco ingordo è una battaglia che non si annuncia certo in discesa.

Carlo Rusconi, Vice Presidente Edilizia e Territorio, Assimpredil Ance

Aprile 2018

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Autore: Carlo Rusconi

TAGS: diritti edificatori, edilizia, rigenerazione urbana, sviluppo immobiliare, territorio, urbanistica

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