Conduttori cercasi

Piena crisi? 2013 numero 37

L’attività del mercato sta aumentando ma rimane ancora molta strada prima che...

L’attività del mercato sta aumentando ma rimane ancora molta strada prima che il mercato torni in una situazione normale.

La ripresa del mercato degli investimenti in Italia, iniziata nei primi sei mesi dell’anno, è proseguita nel terzo trimestre. Anche se Milano, il principale mercato immobiliare della penisola, non ha fatto registrare nessuna transazione significativa, il volume nazionale si è attestato a € 755 milioni, per un totale dall’inizio dell’anno di € 2,5 miliardi. Le transazioni già chiuse nel mese di ottobre e quelle in fase di negoziazione avanzata ci fanno stimare per la fine dell’anno un volume vicino ai € 4 miliardi.

Questi risultati sono stati raggiunti grazie a delle importanti transazioni concluse tra le quali svetta quella del fondo sovrano del Qatar che è entrato nel progetto di Porta Nuova-Garibaldi con un investimento stimato in € 400 milioni. Sono anche da segnalare la vendita per € 180 milioni da parte di Benetton dell’immobile a Roma in via del Corso, angolo via Tomacelli, che diventerà il nuovo department store di H&M e l’acquisto dal fondo sovrano del Qatar dell’hotel Four Seasons a Firenze per € 150 milioni.

Gli investitori stanno monitorando il mercato alla ricerca di buone opportunità. In particolare, è da segnalare il ritorno degli investitori stranieri sul mercato. Dei € 755 milioni compravenduti nel terzo trimestre, il 94% ha visto dal lato del compratore un operatore straniero. Infatti, soltanto due operazioni, a Roma e Genova, sono state chiuse dagli italiani. Complessivamente, gli investimenti stranieri hanno rappresentato dall’inizio dell’anno € 1,8 miliardi, con un saldo positivo di € 600 milioni. Tuttavia, i disinvestimenti, con circa € 1,2 miliardi, rappresentano uno dei volumi più elevati dal 2007. Questo dimostra che vi è un ricambio degli operatori nel mercato, con l’apparizione di attori nuovi come i fondi sovrani del Qatar e del Brunei e Blackstone, e l’uscita dei fondi aperti tedeschi come Aberdeen.

Il ritorno degli investitori stranieri potrebbe indicare che la correzione dei prezzi sia finita, o vicina alla fine. In realtà, questo è vero soltanto in parte. Infatti, quello che si osserva è che i prodotti prime sono ancora offerti con dei rendimenti bassi e questi riescono ad essere raggiunti, come è stato registrato in alcune transazioni negl’ultimi dodici mesi. Al contrario, i prodotti secondari hanno ancora molta difficoltà a trovare un compratore in quanto i loro proprietari richiedono ancora dei rendimenti considerati troppo bassi.

Il mercato italiano sta quindi tornando su dei livelli più elevati rispetto a quello del 2012. Tuttavia, anche se l’attività sta aumentando e gli investitori stranieri stanno tornando ad affacciarsi, le difficoltà emerse l’anno scorso permangono. Il differenziale tra domanda e offerta non riesce ancora ad essere colmato. Infatti, i rendimenti offerti sono troppo elevati per i venditori mentre i compratori continuano ad incontrare delle difficoltà nel finanziarsi per montare delle operazioni di una certa grandezza.

Per quanto riguarda la piazza di Milano, non sono state registrate nessuna transazione nel corso del terzo trimestre, tranne una piccola agenzia bancaria, facendo così segnare una battuta d’arresto nella ripresa iniziata nei primi sei mesi dell’anno. Tuttavia, il totale annuo di € 829 milioni è ben superiore ai € 469 milioni registrati nel 2012. Di questo totale, il 68% degli investimenti aveva riguardato uffici nel 2012, quota scesa al 41% quest’anno vista la transazione del Qatar che pesa per 48% del totale.

Gli uffici compravenduti a Milano sono per la totalità a reddito, ossia affittati mentre in passato questo non era il caso. Quest’andamento è andato via via crescendo con l’accentuarsi della crisi che ha provocato l’aumento dello sfitto a Milano. Pertanto, rimane molto difficile oggi riuscire a vendere un’immobile che presenti una parte importante di sfitto: trovare un conduttore in questa fase di mercato è il vero tema.

Il mercato delle locazioni

L’attività è ancora in diminuzione.

Il volume di assorbimento lordo registrato nel trimestre non ha superato i 40.000 m², rappresentando uno dei livelli più bassi degl’ultimi trimestri. E’ vero che il terzo trimestre è sempre stato quello che ha fatto registrare una minore attività nell’anno, ma questa è una tendenza che prosegue dall’anno scorso.

La recessione economica sta spingendo le società a rinegoziare i propri contratti di locazione, invece di cercare di trarre profitto dall’elevato livello dell’offerta. Inoltre, nessuna grande operazione è stata registrata e la durata delle negoziazioni si è allungata. Il principale motore del mercato rimane pertanto la razionalizzazione delle sedi.

Nessun nuovo progetto è stato completato nel trimestre. Tuttavia, l’offerta di uffici è aumentata nuovamente in quanto le società stanno riducendo gli spazi occupati. Questa tendenza proseguirà: non si dovrebbe registrare una crescita dell’occupazione prima della fine del 2014.

Altri progetti sono attesi sul mercato nei prossimi mesi, che dovrebbero spingere il volume dello sfitto oltre la soglia dei 1,5 milioni m². Soltanto nel 2014 il livello dell’offerta dovrebbe stabilizzarsi.

Gli effetti combinati di un basso volume di assorbimento con un volume di sfitto in crescita continua rendono Milano un mercato dei conduttori. Infatti, i proprietari stanno firmando i contratti con dei canoni più bassi, concedendo anche degl’incentivi elevati che sono solitamente superiori ai dodici mesi.

La tendenza al ribasso dei canoni medi iniziata alla fine del 2011 è ancora in corso. Inoltre, i canoni prime, che sono un indicatore di “nicchia” si sono ridotti e si situano nel CBD sotto ai 500 €/m²/anno.

Simone Roberti - Head of Research Italy, BNP Paribas Real Estate

Ti è piaciuto l'articolo?

Autore: Simone Roberti

TAGS: Crisi