4 leve per risalire

Fuori dalla crisi 2014 numero 39

Una prima considerazione da fare riguarda il contesto economico: dopo una doppia recessione...

La situazione e le previsioni

Una prima considerazione da fare riguarda il contesto economico: dopo una doppia recessione, le previsioni di miglioramento si sono finalmente concretizzate, seppure la crescita attesa risulti piuttosto modesta. Ad alimentare un cauto ottimismo concorre una parziale trasformazione dell’atteggiamento del sistema bancario. Il lieve miglioramento nelle erogazioni dei mutui registrato negli ultimi mesi evidenzia il superamento del punto di maggiore selettività nell’allocazione nei confronti del settore immobiliare sia stato superato nel corso dello scorso anno, il che si è riflettuto nel primo trimestre del 2014, in un andamento moderatamente positivo delle compravendite.

Sul fronte delle transazioni, nel 2013 si è con ogni probabilità toccato il punto più basso degli ultimi trent’anni, con un livello di scambi di poco superiore alle 400mila unità residenziali. In questo contesto ancora debole, il trend dei prezzi viaggia al ribasso, della tendenza negativa si può dire che si riduce l’entità, mentre permane e in certi casi addirittura si amplia il divario tra le grandi città e la provincia.

Le imprese hanno subìto una duplice congiuntura: da una parte il progressivo ridimensionamento del mercato ha fortemente dilatato le prospettive di realizzo, dall’altra le banche hanno accentuato il livello di selettività, in ragione, dapprima, dell’accresciuto costo del funding e, in seguito, della rischiosità percepita connessa al deterioramento delle esposizioni. La sostanziale chiusura nei confronti delle imprese si è solo in minima parte allentata negli ultimi mesi, relegando gli impieghi su livelli nemmeno paragonabili a quelli del 2006-2007. Diverso risulta l’atteggiamento verso le famiglie, che paiono beneficiare di una ritrovata attenzione, come si evince dalla riproposizione dopo oltre un quinquennio di campagne promozionali sui mutui.

Si tratta di dinamiche che nell’immediato non sono destinate ad interessare il comparto delle imprese. Sul versante della domanda, qualche timido segnale di rinnovato interesse verso il settore è chiaramente percepibile. Rispetto all’epilogo della fase espansiva, l’immobiliare ha fatto segnare un deprezzamento medio del 16% in termini nominali, che raggiunge il 25% in sede reale, e questo ha indubbiamente favorito un ritorno di attenzione, anche se non può dirsi ancora ancora completato il processo di riprezzamento.

Nel 2013 il residenziale ha mantenuto un’intonazione negativa, anche se a tassi gradualmente inferiori. Anche sul fronte degli investimenti, nonostante l’incremento delle transazioni nei settori commerciale e alberghiero, grazie all’impulso della domanda straniera, proveniente per lo più da Stati Uniti e Paesi orientali, la tendenza dei prezzi rimane negativa, anche in ragione di un ridimensionamento registrato fin qui del tutto inadeguato se posto in relazione all’evoluzione del contesto e alle aspettative degli operatori oggi interessati all’investimento. Chiaramente si tratta di investitori opportunistici che capitalizzano le esigenze della parte venditrice.

Le possibili leve del cambiamento

L’importanza dell’offerta è fondamentale per innalzarne un livello qualitativo nel complesso oggi insufficiente. Va purtroppo segnalato che in anni recenti il nuovo non si è sempre dimostrato all’altezza delle aspettative della domanda, contribuendo a favorire un clima di diffidenza generalizzata verso il settore immobiliare e verso le imprese.

La situazione di sofferenza del settore non può poi non essere messa in relazione anche alle difficoltà di assorbimento di taluni eccessi di produzione che hanno caratterizzato lo scorso decennio e che oggi impongono l’adozione di iniziative concrete. Dal punto di vista governativo, in un contesto di evidente scarsità di risorse disponibili, le azioni messe in campo hanno messo in evidenza una sostanziale mancanza di indirizzo strategico e, in taluni casi, anche una modesta consapevolezza dei fenomeni in atto. Per le banche il problema è leggermente differente: la scommessa su una salvifica ripresa del mercato, ha di fatto indotto un atteggiamento attendista che ha finito per posticipare gli interventi di revisione del valore delle garanzie di contestuale sostegno della domanda imprescindibili per una rivitalizzazione del mercato.

Dal punto di vista delle iniziative, ritengo si possa intervenire su più livelli:

Facilitare l’eliminazione del magazzino con misure fiscali che agevolino i Write-OFF a cui le banche devono accompagnare misure di sostegno della domanda
Puntare all’ampliamento del mercato della locazione, mettendosi nell’ordine di idee che una quota crescente della domanda non potrà avere accesso al mercato dell’acquisto, anche in presenza di una politica allocativa del settore bancario ben più accomodante dell’attuale.
Innovare le tecniche di produzione per favorire una compressione dei costi di costruzione che si traduca in un abbassamento dei prezzi di vendita.
Promuovere una revisione degli accordi territoriali che disciplinano le locazioni a canone concordato per rafforzare gli effetti degli sgravi fiscali che altrimenti rischierebbero di risultare modesti.

Luca Dondi, Direttore Nomisma

Foto: 14esima Mostra Internazionale di Architettura, La Biennale di Venezia. Ingresso-a-Grafting Coordinamento scientifico Nina Bassoli. Progetto di allestimento CZA Cino Zucchi Architetti, Cino Zucchi, Omar De Ciuceis, Stefano Goffi, Diego Martinelli.

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Autore: Luca Dondi

TAGS: banche, ripresa

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